Philippine Supreme Court Jurisprudence


Philippine Supreme Court Jurisprudence > Year 1945 > November 1945 Decisions > CA No. 780 November 16, 1945 - MANUEL RIVERA RAMIREZ v. EL SHERIFF PROVINCIAL DE PAMPANGA, ET AL.

075 Phil 462:




PHILIPPINE SUPREME COURT DECISIONS

EN BANC

[CA No. 780. November 16, 1945.]

MANUEL RIVERA RAMIREZ, demandante-apelante, contra EL SHERIFF PROVINCIAL DE PAMPANGA Y OTROS, demandados-apelados.

[CA No. 780. November 16, 1945.]

JUAN DE LEON Y VIOLA, solicitante, contra DOMINGO B. CHONG Y OTRO, mocionantes y apelantes. MANUEL RIVERA RAMIREZ, opositor y apelante.

D. Manuel O. Chan, en representacion del demandante y apelante.

Sres. Javier & Javier, en representacion de los mocionantes y apelantes.

SYLLABUS


1. EJECUCION; SUBASTA PUBLICA; FALTA DE INSCRIPCION AL DORSO DEL CERTIFICADO DE TITULO COMO PRUEBA DE BUENA FE DEL COMPRADOR; CONOCIMIENTO DEL ABOGADO ES CONOCIMIENTO DE SU CLIENTE. — Solamente se puede invocar con exito la falta de inscripcion al dorso del certificado de titulo como prueba de buena fe, cuando el comprador no se entera de ningun dato que indique que el terreno ya es de la propiedad de otro. Como el abogado E actuaba como agente o mandatario del cliente, y sus actos obligan a este, el conocimiento del abogado de que al trabarse el embargo ya era del demandante el lote 5-B, era tambien conocimiento de su cliente, y por ende, este no puede alegar que es un tercero de buena fe al adquirir dicho lote 5-B en la venta de este en publica subasta por el sheriff.


D E C I S I O N


PABLO, M. :


El demandante en la causa civil pide que el Juzgado le declare dueño absoluto y exclusivo del lote 5-B; que la venta en publica subasta de dicho lote y el correspondiente Certificado de Transferencia de Titulo No. 11751 sean declarados nulos.

En el Expediente de Registro No. 4892 del Juzgado de Primera Instancia de Pampanga, Mariano Chong Tiaopoc presento una moicon en octubre 8, 1938, pidiendo que se cancele el Certificado Original de Titulo No. 121 en cuanto al lote 5-B y el Certificado de Transferencia de Titulo No. 8147 en cuanto a la parcela 3. a y en su lugar se expida otro a nombre de Domingo B. Chong. El juez accedio a la peticion en octubre 28, 1938. En abril 17, 1939, Manuel Rivera Ramirez presento mocion de reconsideracion. Ambas partes pidieron que esta mocion sea vista juntamente con la causa civil No. 6508.

El Juez a quo, despues de considerar el convenio de hechos, las pruebas orales y documentales, dicto su decision de mayo 26, 1943, que declara: (a) que Domingo B. Chong y Faustina de Guzman son los dueños absolutos y exclusivos del lote 5-B, denegando la mocion de consideracion presentada en el Expediente de Registro y (b) que "no ha lugar a conceder los danos y perjuicios."cralaw virtua1aw library

El demandante apelo contra la decision en cuanto al pronunciamiento (a) y los demandados apelaron en cuanto al pronunciamiento (b).

No hay controversia en cuanto a los siguientes hechos:chanrob1es virtual 1aw library

Que las parcelas 3.a y 5.a en litigio estaban registradas a nombre de los esposos Leon F. Rustia y Juana de Leon bajo el Certificado Original de Titulo No. 121 desde el 16 de julio de 1916. En 18 de junio de 1926, el demandante adquirio en compra de dichos esposos por P4,400 una porcion de la parcel 5.a (lote 5-B) bajo la fe del Notario Publico Sauco, pero dicha venta no ha sido registrada porque otra parcela estaba gravada a uno de Malabon y por la subdivision de la parcel 5.a En junio 30 de 1924, Leon F. Rustia y Juanan de Leon vendieron la otra porcion de la 5.a parcela (lote 5-A) a favor de los esposos Espiridion de la Cruz y Estanislao Almazar; estos mandaron subdividirla y el plano de subdivision aprobado por la oficina de Terrenos el febrero 7 de 1929, (Exhibito C) delimita la porcion comprada por ellos, denominandola lote 5-A, y la porcion vendida al demandante, lote 5-B.

En virtud de un mandamiento de ejecucion expedido en la Causa Civil No. 4853, en septiembre 17, 1934, el sheriff trabo embargo sobre la parcela 3.a y 5-B del Certificado Original de Titulo No. 121, con su anotacion correspondiente. El sheriff publico la notificacion de venta del lote 5-B; lo vendio en publica subasta en octubre 20, 1934, habiendo sido Mariano Chong Tiaopoc, representado por su hijo Domingo y abogado Ejercito, el mejor postor, y en octobre 20, 1935, otorgo el certificado de venta final a favor del postoer Mariano Chong Tiaopoc por la cantidad de P238.94 (Exhibit 2). A peticion de este en el expediente de Registro No. 4892, el Juzgado de Primera Instancia de Pampanga en su orden de octubre 25, 1938, dispuso la cancelacion del Certificado Original de Titulo No. 121 en cuanto al lote 5-B y la expedicion del correspondiente Certificado de Transferencia de Titulo No. 11751 a nombre de Domingo Baetiong.

El punto controvertido que creemos de importancia para la decision de este asunto es la manera como el sheriff llego a tener en su poder la descripcion tecnica del lote 5-B antes de proceder a su embargo y expedir el anuncio de venta correspondiente.

El sheriff, declarando como testigo, dijo que la descripcion tecnica de la parcela 5-B ha sido facilitada a el por uno de los dos abogados de Mariano Chong Tiaopoc el Sr. Ejercito, declarando como testigo del demandado Mariano Chong Tiaopoc, dijo que el Sr. Natividad no intervino en la Causa Civil No. 6508; que el personalmente, juntamente con el hijo del demandante llamado Jacinto Baetiong, fue quien llevo la orden de ejecucion al Sheriff Provincial de Pampanga; y anadio "no he facilitado la descripcion tecnica. Ya no me corresponde eso, sino el sheriff es quien debe sacar" (Pag. 36, t.n.t.) . Preguntado por el Juzgado: "Quiere usted decir, Sr. Ejercito, que cuando usted indico las descripciones tecnicas de las parcelas 3.a y 5.a del Certificado Original de Titulo No. 121, cuyas descripciones se han puesto por el sheriff de esta provincia en los Exhibitos D y E del demandante, usted no tuvo necesidad de ir a la Oficina General del Registro de Terrenos y al Buro de Terrenos en Manila para sacar esas descripciones?" el testigo contesto: "No he presentado la descripcion tecnica ni tampoco he acudido a la Oficina General del Registro de Terrenos en Manila. Tuve solamente que ir a la Oficina del Registrador de Titulos de Pampanga para indicar el titulo en donde aparecen las parcelas 3.a y 5.a" (Pag. 37, t.n.t.) Y preguntado por el abogado Javier:" ¿Sabia, usted entonces, o sea, antes del embargo de la parcela 5-B, o sea, el 21 de septiembre de 1934, o algun tiempo despues que aquel lote estaba ya vendido a favor del demandante Manuel Rivera Ramirez?" contesto: "Yo no se. Como ya he dicho, cuando acudi a la Oficina del Registrador de Titulos de Pampanga no habia ninguna anotacion al dorso del titulo y estaban libres de gravamen esas parcelas 3.a y 5.a" (Pag. 37, t.n.t.) El siguiente convenido desmiente al testigo.

"SR. JAVIER:jgc:chanrobles.com.ph

"Las partes convienen en inserter en el record el asiento No. 61796179 que aparece anotado al dorso del mismo Certificado Original de Titulo No. 121, Sheet No. 3, que se lee como sigue:jgc:chanrobles.com.ph

"‘La porcion del lote No. 5, conocida como lote No. 5-A en la Subdivision PSD-3610, ha sido vendida en absoluto por la suma de P2,000, segun escritura otorgada y ratificada ante el Sr. Martin Ortiz, notario publico de Bulacan. En su virtud, ha sido cancelado parcialmente dicho lote No. 5, y extendido en el Libro de Transferencia un nuevo titulo T-No. 4164, y se ha expedido su duplicado para el dueno, dejando sin cancelar la otra porcion, conocida como lote No. 5-B,’ y que esta anotacion lleva la fecha 15 de abril de 1930."cralaw virtua1aw library

La declaracion del abogado Ejercito de que no habia anotacion al dorso deltitulo y que la quinta parcela estaba libre de gravamen, no es exacta: no solamente no estaba libre, sino que estaba subdividada, segun la anotacion ya transcrita, en lote 5-A y lote 5-B, y el lote 5- A ya estaba registrado a nombre de los esposos De la Cruz y se expidio el correspondiente Certificado de Transferencia de Titulo No. 4164 en abril 15, 1930, con la cancelacion parcial del Certificado de Transferencia de Titulo No. 121. Es de conocimiento judicial que el registrador de titulos no podia expedir tal certificado de transferencia sin tener a la vista la autentica descripcion tecnica del lote 5-A, y esa descripcion tecnica con la del lote 5-B tenia que estar necesariamente unida al plano de subdivision. No creemos que el registrador de titulos se haya atrevido a expedir un certificado de transferencia a la presentacion de una descripcion escrita en un simple pedazo de papel. Para que la descripcion se considere autentica es necesario que este unida al plano de subdivision aprobado por el Director de Terrenos; la descripcion tecnica no se firma sino el plano.

El sheriff que trabo el embargo del lote 5-B a peticion del ejecutante declaro positivamente que uno de los abogados de Mariano Chong Tiaopoc fue el que le facilito la descripcion tecnica de dicho lote, necesaria para el aviso de venta. El Sr. Ejercito admite que el fue el abogado de Mariano Chong Tiaopoc en el asunto civil y entrego el mandamiento de ejecucion al sheriff, pero niega haber facilitado a esta dicha descripcion. Siendo deber de la parte ejecutante (los demandados hoy) o de su abogado el facilitar al sheriff dicha descripcion, y no del sheriff el indagar por ella, damos mas credito al testimonio del sheriff sobre el particular; y como quiera que dicha descripcion juntamente con el plano Exhibito C tenia que en contrarse en la Oficina del Registrador de Titulos para que este pueda expedir el Certificado de Transferencia de Titulo del lote 5-A, el abogado de Mariano Chong Tiaopoc que ha facilitado esta descripcion, al tomar nota de esta debio necesariamente de haber visto que en dicho plano aparecia ya que el lote 5-B pertenecia o era de la propiedad del demandante, tanto mas cuanto que en el lugar mas visible del lote constaba lo siguiente:

"MANUEL RIVERA

"Lot 5-B

"Area - 61179 Sg. M."

Su negacion de haber facilitado dicha descripcion al sheriff refuerza esta nuestra conclusion, porque de haber admitido la verdad, hubiera tenido tambien que admitir que habia visto el plano y la descripcion tecnica.

Ademas, Mariano Chong Tiaopoc, al presentar su mocion jurada en octubre 8, 1938, en el expediente de registro alego: "Que el compareciente, como comerciante, nunca tuvo interes en tener y poseer terrenos agricolas, ni tuvo la intencion de adquirir para si las dos parcelas de terrenos palayeros descritas en el parrafo 3. ° de esta mocion, sino en nombre y representacion de su hijo Domingo B. Chong, y por consiguiente, este y no el compareciente es el verdadero dueno de dichas dos parcelas de terreno," y pidio "que despues de cancelados los Certificados de Titulo Nos. 121 y 8147, se ordene la expedicion de otro a nombre de Domingo B. Chong, casado con Faustina de Guzman ciudadanos filipinos, . . . y no a nombre del compareciente Mariano Chong Tiaopoc."cralaw virtua1aw library

Se vera que el mocionante hizo constar que su hijo Domingo B. Chong es ciudadano filipino, cuando no es verdad. El parrafo 2 de la demanda enmendada, que alega que Mariano Chong Tiaopoc y Domingo B. Chong son ciudadanos chinos, no esta negada en la contestacion enmendada (paginas 5 y 43, Joint Record on Appeal; Regla 9, art. 8, Rules of Court.) Tambien alego en la mocion que no tuvo la intencion de adquirir dichos terrenos, "sino en nombre y representacion de su hijo Domingo B. Chong, y por consiguiente, este y no el compareciente es el verdadero dueno. Otra inexactitud: Domingo con el abogado Sr. Ejercito es el que represento al ejecutante Mariano en la subasta y por eso enla escritura de venta se ha hecho constar como comprador a Mariano, el padre. Si es verdad que Domingo era "el verdadero dueno" hubiera este dicho asi al sheriff y no hubiera permitido que su padre aparezca como comprador en la escritura. Si Mariano Chong Tiaopoc fue capaz de presentar bajo juramento, una mocion con dos alegaciones esenciales y falsas, ¿que de extrano hay que su testigo y abogado niegue tener conocimiento del Exhibito C y que insista en que no proporciono al sheriff la descripcion tecnica, a pesar de la declaracion positiva de este funcionario? La tendencia de esta cadena de declaraciones inexactas es manifesta: se desea hacer creer que Domingo B. Chong es filipino y esta cualificado para adquirir terenos agricolas bajo la Constitucion (Art. XIII, sec. 5) y que fue comprador de buena fe escudandose bajo la doctrina del Tribunal Supremo en los asuntos de Wm. H. Anderson & Co. contra Garcia (64 Phil., 506); Reynes contra Barrera (R. G. No. 46724); y Hernandez contra Katigbak Viuda de Slas (40 Gac. Of., 7. ° Suplemento, 135) en el asunto mas reciente de los cuales, el hoy Presidente del Tribunal, Honorable Manuel V. Moran, dijo:jgc:chanrobles.com.ph

"It is a well settled rule that, when the property sold on execution is registered under the Torrens system, registration is the operative act that gives validity to the transfer, or creates a lien on the land, and a purchaser, on execution sale, is not required to go behind the registry to determine the conditions of the property. Such purchaser acquires such right, title and interest as appear on the certificate of title issued on the property, subject to no liens, encumbrances or burdens that are not noted thereon. (Wm. H. Anderson & Co. v. Garcia, 64 Phil., 506; Reynes v. Barrera, G. R. No. 46724.)"

En ninguno de estos tres asuntos citados hay el menor indiio de que los compradores hayan tenido conocimiento, al trabarse el embargo, de algun dato que inspire la menor sospecha de que alguien haya reclamado el terreno comprado: los compradores obraron de buena fe. En el caso presente, el abogado de los demandados cerro los ojos al dato elocuente de que Manuel Rivera era dueno del lote 50B, como lo demonstraban claramente el plano y la descripcion tecnica, cuando el se constituyo en la Oficina del Registrador de Titulos para obtener copia de la descripcion, aunque el quiso hacer creer que "no habia ninguna anotacion al dorso del titulo."cralaw virtua1aw library

En el asunto de Leung Yee contra F. L. Strong Machinery Co. (37 Jur. Fil., 672), el Tribunal Supremo dijo:jgc:chanrobles.com.ph

"El comprador no puede cerrar los ojos a hechos que pondrian en guardia a un hombre razonable y alegar despues que obro de buena fe, en la creencia de que el titulo del vendedor carecia de defectos. El mero hecho de negarse a creer en la existencia de tales defectos, o el de cerrar voluntariamente los ojos ante la posibilidad de que el titulo del vendedor adoleciera de algun defecto, no le convertira en comprador de buena fe a titulo oneroso, si posteriormente resultara que el titulo adolecia en realidad de defectos, y constase que estaba enterado de la existencia de los mismos hasta tal punto que le hubiese hecho descubrirlos si hubiese procedido con la cautela que puede razonablemente exigirse a un hombre prudente en analoga situacion. La buena fe, o la falta de buena fe, es en ultimo termino, cuestion de intencion; pero para determinar la intencion que uno tiene en un momento dado, nos vemos forzosamente supeditados a las pruebas relativas al modo de proceder y a los actos externos mediante los cuales unicamente pueden determinarse con seguridad los actos internos. Asi es que la ’honradez en la intencion,’ ’la intencion licita y honrada’ que constituyen la buena fe, presuponen ’estar ajeno al conocimiento y a las circunstancias que deben ponernos en el terreno de la investigacion,’ de lo que resulta que la prueba de que ha existido tal conocimiento desvirtua la presuncion de buena fe que los tribunales siempre suponen en defecto de prueba en contrario.’La buena fe o la ausencia de esta no constituye un hecho visible ni tangible que pueda verse o plaparse, sino que es, mas bien, un estado o condicion del animo, del cual solo puede formarse juicio por medio de signos reales of ficticios.’ (Wilder v. Gilman, 55 Vt., 504, 505; Cf. Cardenas v. Miller, 108 Cal., 250; Breaux-Renoudet, Cypress Lumber Co. v. Shadel, 52 La. Ann., 2094-2098; Pinkerton Bros. Co. v. Bromley, 119 Mich., 8, 10, 17.)"

Este Tribunal declara que solamente se puede invocar con exito la falta de inscripcion al dorso del certificado de titulo como prueba de buena fe, cuando el comprador no se entera de ningun dato que indique que el terreno ya es de la propiedad de otro.

Como el abogado Ejercito actuaba como agente o mandatario del cliente, y sus actos obligan a este, el conocimiento del abogado de que al trabarse el embargo ya era del demandante el lote 5-B, era tambien conocimiento de su cliente (6 C. J., sec. 144, pp. 638-639; Henry Wittenbrock, Appt. v. John A. Parker, 24 L.R.A., 197; Newton v. Easterwood, 154 S.W., 646; y U.S. v. Umali, 15 Phil., 33), y por ende, este no puede alegar que es un tercero de buena fe al adquirir dicho lote 5-B en la venta de este en publica subasta por el sheriff.

No se puede privar a Manuel Rivera del lote 5-B comprado por el en P4,400 desde junio 18, 1926 (cerca de 19 anos de posesion dominical) y adjudicarselo a Domingo B. Chong por haberlo comprado su padre Mariano Chong Tiaopoc, como ejecutante, por P238.44, sin subvertir los eternos y elevados pricipios de justicia y equidad.

Por tanto, se declara de la propiedad del demandante el lote 5-B, cancelese el Certificado de Transferencia de Titulo No. 11751 a nombre de Domingo Baetiong y Faustina de Guzman y expidase otro a nombre del demandante, y se sobresee la apelacion de los demandados Domingo B. Chong y Mariano Chong Tiaopoc, con las costas en ambas instancias contra estos.

Jaranilla, Feria, y De Joya, MM., estan conformes.

Separate Opinions


OZAETA, J., concurring:chanrob1es virtual 1aw library

I concur in the annulment of the sale of the sole ground that "the price is so inadequate as to shock the conscience of the court." (Director of Lands v. Abarca, 61 Phil., 70.)

PARAS, J., concurring and dissenting:chanrob1es virtual 1aw library

The lot in controversy, No. 5-B, originally belonged to and was registered under the Torrens System in the names of, Leon F. Rustia and Juana de Leon. In 1926 the lot was sold to Manuel Rivera Ramirez who, however, did not register the sale. In 1934 the same property was levied upon and sold by the provincial sheriff of Pampanga by virtue of a writ of execution issued in civil case No. 4853, in which Mariano Chong Tiaopoc was the judgment creditor (who became the purchaser at the sheriff’s sale) and Leon F. Rustia and Juana de Leon (registered owners) the judgment debtors. It is admitted that Mariano Chong Tiaopoc never had actual knowledge of the prior unregistered sale in favor of Manuel Rivera Ramirez, and the only question before us is whether he can be lawfully considered to have had constructive information thereof so as to render him a purchaser in bad faith at the aforesaid execution sale.

By inferences built on mere conjectures, the majority have rules against Mariano Chong Tiaopoc and thereby brushed aside good and sound jurisprudence. It is thus assumed that (a) the information of a lawyer on the question of title is information of his client who becomes a purchaser; (b) the technical description of a lot forming part of a subdivision is always annexed to the subdivision plan and, therefore, a lawyer who has read the description must also have seen the plan; and (c) if the subdivision plan contains, with reference to a specific lot, the name of a person other than the registered owner, said person may be held to own such an interest in said lot as to preclude the idea that the registered land is free from all liens and encumbrances.

For our purposes, the legal correctness of the first assumption may be accepted, and we will proceed to show that the other conjectural propositions of the majority do not and cannot have any anchorage in law or in fact.

The majority rely on the testimony of the sheriff who levied upon and subsequently sold lot 5-B, to the effect that the technical description was furnished by the lawyer of Mariano Chong Tiaopoc who on the assumption that the technical description was annexed to the subdivision plan, must be held to have seen not only said description but also the plan which contained, with reference to lot 5-B, the name of Manuel Rivera Ramirez. And it is the latter fact which the majority invoke in contending that Mariano Chong Tiaopoc, through his attorney, must have known that Manuel Rivera Ramirez had an interest therein at the time of the execution sale. The argument is faulty for many reason: (1) The lawyer concerned has testified that he merely instructed the sheriff to levy upon any registered interest of the judgment debtors. (2) Although the technical description of surveyed land, which is contained on a separate sheet, is usually annexed to the plan, this is not necessarily true in all cases. (3) The register of deeds or the man in charge of his office has testified that there was no plan of any kind corresponding to lot 5-B, although a separate sheet containing its description is clipped to the record. (4) The annotation appearing on the back of original certificate of title No. 121, covering the land in question, to the effect that

"La porcion del lote No. 5, conocida como lote No. 5-A en la subdivision PSD-3610, ha sido vendida en absoluto por la sum ade P2,000, segun escritura otorgada y ratificada ante el Sr. martin ortiz, notario publico de Bulacan. En su virtud, ha sido cancelado parcialmente dicho lote No. 5, y extendido en el libro de Transferencia un nuevo titulo T-No. 4164, y se ha expedido su duplicado para el dueno, dejando sin cancelar la otra porcion, conocida como lote No. 5-B",

instead of supporting the assumption relished by the majority, is positive evidence that lot 5-B remained unaffected by said annotation. This annotation undoubtedly accounts for the testimony of the lawyer of Mariano Chong Tiaopoc that, in a relative sense, "no habia ninguna anotacion al dorso del titulo." (5) The position of the majority militates against the presumption of good faith in favor of a purchaser for value and against the finding of the trial court, which had seen and heard the witness testify, to the effect that Mariano chong Tiaopoc was a bona fide purchaser, without the least showing that important details or evidence had been overlooked by said court. (6) The decision of the majority virtually reverses the settled doctrine that

"It is a well-settled rule that, when the property sold on execution is registered under the Torrens System, registration is the operative act that gives validity to the transfer, or creates a lien on the land, and a purchaser, on execution sale, is not required to go behind the registry to determine the conditions of the property. Such purchaser acquires such right, title and interest as appear on the certificate of title issued on the property, subject to no liens, encumbrances or burdens that are not noted thereon." (Hernandez v. Viuda de Salas, 40 Off. Gaz., 7th Supplement, p. 135.)

for the simple reason that, in effect, the majority is requiring the purchaser in the case at bar to go behind the registry and to recognize "liens, encumbrances or burdens that re not noted" on original certificate of title No. 121. The case of Leung Yee v. Strong Machinery Co. and Williamson, 37 Phil., 644, cited by the majority, is good law but not applicable to the instant case, because in the former the Court found as a fact that the judgment creditor and execution purchaser had been duly notified of the prior sale, aside from the fact that its subject matter was a building which was not covered by an outstanding Torrens Certificate of Title. The one point is the case of Quiamson v. Suarez, 45 Phil., 901-907, wherein it has been held:jgc:chanrobles.com.ph

"The third assignment of error relates to the principal question in the case, i. e., the determination of the legal effect of the two leases and of their relative priority. as we have already stated, the land in question is registered under Act No. 496. The plaintiff’s lease is duly entered upon the certificate of title; the defendant’s lease, though prior in date, has never been registered, nor is any intimation of its existence to be found upon the certificate of title. At the time the plaintiff entered into his contract of lease, he had knowledge of the fact that the defendant was in physical possession of the land and if the land were unregistered this would be sufficient to put him upon inquiry and charge him with constructive notice of the defendant’s rights.

"One of the principal features of the Torrens System of registration is that all incumbrances on the land or special estates therein shall be shown, or, at least, intimated upon the certificate of title and a person dealing with the owner of the registered land is not bound to go behind the certificate and inquire into transactions, the existence of which is not there intimated. There being in the present case no indication on the certificate of title of the existence of the defendant’s lease, and the certificate therefor showing a clear title and right of possession in favor of the lessor, the plaintiff had a perfect right to rely on the lessor’s statement that defendant’s right of possession terminated on April 30, 2921, and was not bound to make further inquiries. He can, therefore, not be charged with fraud, neither actual nor constructive.

"The disadvantages of adopting the rule suggested by the appellant would far outweigh the advantages, would be out of harmony with the underlying principles of the Torrens System of registration and would tend to impair the value of registered titles."cralaw virtua1aw library

Our view may not be said to be inequitable to Manuel Rivera Ramirez, since he had been enjoying the products of the land since about 1926. Assuming that its average annual yield is P200, he should have been more than repaid for what he gave for the lot. Moreover, he does not impugn the regularity of the sheriff’s sale, and had failed to avail himself of the right to redeem the property in due time.

The other point touched upon the majority, namely, the alleged Chinese citizenship of the purchaser, is immaterial, since the sale and registration of the property in controversy took place before the Constitution took effect. (Haw Pia v. Omaña, 64 Phil., 469.)

The appeal of Mariano Chong Tiaopoc concerns the failure of the lower court to award indemnity in his favor. It was stipulated that the net product of the land is approximately P200 per year, and since Mariano Chong Tiaopoc was entitled to the proceeds of lot 5-B since 1935 at least, it is claimed that he should be allowed damages at said annual rate.

There is no doubt that the possession of Manuel Rivera Ramirez, a prior purchaser, had been in good faith, and he should therefore not be compelled to pay damages, if any, except from the time of judicial demand. This demand may be deemed to have been made in November, 1941; but since we have judicial cognizance of the recent war and its consequences, we can find no basis for a definite ruling as to the amount of such damages. For aught that we know, the land might never have been cultivated for the duration of the war.

For the foregoing reasons, I am of the opinion that the appealed judgment should be affirmed.

MORAN, C.J., concurring and dissenting:chanrob1es virtual 1aw library

I concur in this opinion of Mr. Justice Paras.

PERFECTO, J., concurring:chanrob1es virtual 1aw library

In view of the fact that the proceedings in these two cases took place under the Japanese regime, they are included among those declared annulled in the October Proclamation of General MacArthur, as we have maintained in our opinion in case G. R. No. L-5, Co Kim Cham v. Valdez Tan Keh and Dizon (p. 153, ante). But it appearing that a majority of the Supreme Court declared these proceedings valid and we are duty bound to express our opinion on the merits, based on the facts proved as amply stated in the decision penned by Mr. Justice Pablo, we cast our vote in favor of the result stated in said decision. principles of equity so demand. Rivera must not be deprived of his property for which he pad a substantial amount of money and taxes, and which is in his possession for many years. It will be revolting to conscience to adjudicate it to another person who paid for it a trifling price many years later.

HILADO, J., dissenting:chanrob1es virtual 1aw library

For the reasons stated in my main dissenting opinion in G. R. No. L-5, Co Kim Cham v. Valdez Tan Keh and Dizon (p. 199, ante), in my dissenting opinion upon the motion for reconsideration therein (p. 398, ante), and in my concurring opinion in G. R. No. L-49, Peralta v. Director of Prisons (p. 355, ante), I am of the opinion that the judgment of the Japanese-sponsored Court of First Instance of Pampanga, dated May 26, 1943, as well as all the other proceedings had in connection therewith during the regime of the Philippine Executive Commission or that of the "Republic of the Philippines," were and are null and void. Consequently, my opinion is that there exists here no valid judgment to be the subject of this appeal, and the case should be dismissed, without costs, as regards both this appeal and said void judgment and other proceedings below, without prejudice to the parties resuming, if they so desire, the litigation of their respective claims before the restored Commonwealth Court of First Instance of Pampanga, commencing with the last proceeding had therein prior to its being replaced and supplanted by the said enemy-sponsored court.




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