Philippine Supreme Court Jurisprudence > Year 1948 > October 1948 Decisions > G.R. No. L-1337 October 16, 1948 - LO CHING Y SO YUN CHONG CO. v. EL TRIBUNAL DE APELACION, ET AL.

081 Phil 601:

Se trata de una apelacion contra la decision dictada por el Tribunal de Apelacion en la causa CA-G. R. No. 102 (L-415).

Los hechos probados, segun dicho Tribunal, son los siguientes: En 30 de Agosto de 1940, el Arzobispo de Manila por medio del Banco de las Islas Filipinas cedio en arrendamiento a Lo Ching y So Yun Chong Co. la finca con los Nos. 1095 a 1101 de la Calle R. Hidalgo, Manila, bajo una renta mensual de P500 por el termino de tres años a contar desde el primero de Septiembre de 1940, prorrogable a dos años (two years upon agreement of the parties). El arrendatario ocupo la finca estableciendo en ella un hotel. En Febrero de 1942, el ejercito japones echo a los arrendatarios de la finca entregandosela al aleman Otto Schulze quien la ocupo hasta el mes de Enero de 1945, a la llegada del ejercito de liberacion. En los primeros dias de Febrero de 1945, los arrendatarios reocuparon la finca, pagando la renta mensual correspondiente. Antes de finalizar el mes de Agosto del mismo año, el arrendador requirio a los arrendatarios que desalojasen la finca, y estos se negaron. Por eso, el arrendador en 8 de Septiembre de 1945 presento la demanda de desahucio en el Juzgado Municipal de Manila, el cual en 8 de Octubre de 1945, condeno a los arrendatarios a desalojar la finca y pagar su renta de P625 mensual desde el primero de Septiembre de 1945, mas daños en la cantidad de P500 y las costas del juicio. En apelacion, el Juzgado de Primera Instancia de Manila dicto sentencia condenandoles a desalojar la finca, pagar su alquiler de P625 al mes desde el primero de Septiembre de 1945 hasta que la desalojen sin pronunciamiento sobre costas. El Tribunal de Apelacion en su decision de 30 de Enero de 1947, confirmo esta sentencia con costas.

Los arrendatarios, recurrentes en esta actuacion, por medio de certiorari, apelan contra esta decision ante este Tribunal, alegando que el Tribunal de Apelacion cometio cinco errores, dos de los cuales, el tercero y cuarto, suscitan cuestiones de derecho.

Ademas de los alegatos presentados por los recurrentes y recurridos, los abogados Sres. Dewitt, Perkins y Ponce Enrile, como amici curiae, presentaron su memorandum en 21 de Octubre de 1947, y los abogados Sres. Nabong y Sese tambien como amici curiae, el suyo en 18 de Marzo de 1948.

La revision de sentencias y decretos del Tribunal de Apelacion se limita solamente a los asuntos en que no se trate mas que de errores o cuestiones de ley. (Regla 46, art. 2, en relacion con el art. 2, Titulo VIII de la Constitucion de la Republica.) (Mateo contra Administrador de Aduanas y Tribunal de Apelacion, 63 Jur. Fil., 500.) La jurisdiccion del Tribunal Supremo queda limitada a revisar y examinar los errores de derecho en que haya podido incurrir el Tribunal de Apelacion. (Guico contra Mayuga y otros, 63 Jur. Fil., 352; Mamuyac v. Abena, 1 38 Off. Gaz., 84; Meneses contra El Commonwealth de Filipinas, 2 40 Off. Gaz. (7th Supp.) , 41; Onglengco v. Ozaeta 3 , 40 Off. Gaz. (7th Supp.) , 186; Hernandez contra Manila Electric Co., 4 40 Off. Gaz 10th Supp.) , 35; Gerio contra Gerio, 5 40 Off. Gaz. (10th Supp.) , 53; Garcia de Ramos contra Yatco, 6 40 Off. Gaz. (10th Supp.) , 124; Zubiri v. Quijano, 7 2 Off. Gaz., 389; People v. Benitez, 8 1 Off. Gaz., 880; De las Alas contra, El Pueblo de Filipinas, R. G. R. No. 49212.)

Solamente trataremos, por tanto, de los errores III y lV que plantean cuestiones de hermeneutica legal.

Un parrafo del contrato de arrendamiento firmado por as partes es del tenor siguiente:jgc:chanrobles.com.ph

"1. The party of the second part shall have and hold the said premises for the full term of three years to be reckoned from September 1, 1940, but said period may be extended to another two years upon agreement of the parties." (Record on appeal, p. 22.)

Cuanto al primer plazo de tres años, los terminos del contrato son tan precisos y tan claros que no dan lugar a duda alguna. Cuanto al segundo plazo de dos años, declaramos que esta extension del contrato a otros dos años adicionales es opcional para los arrendatarios: pueden continuar ocupando la finca sin necesidad de que el arrendador diera su consentimiento de nuevo porque ya lo tiene dado al tiempo del otorgamiento del contrato Exhibit "C" ; pero no estan obligados a ocuparla, si ya no les conviene. En asunto parecido, Cruz contra Alberto, 39 Jur. Fil., 1015, este Tribunal dijo:jgc:chanrobles.com.ph

"Opinamos que el Jues a quo estuvo en un todo acertado en su interpretacion de los contratos en cuestion; y, aun cuando pudiera admitirse que dicha interpretacion hace superfluas las palabras ’convenida por ambas partes,’ con todo, esto no da ninguna fuerza a la significacion de la oracion entera. De ser cierta la interpretacion que la apelante deseara que adoptemos, toda la clausula relativa a la prorroga del plazo seria superflua, porque si la prorroga solo habria de tener lugar en virtud de un nuevo convenio que las partes otorgasen al expirar el primitivo plazo, para que decir nada sobre prorroga? Los que gozan de libertad para otorgar un contrato de arrendamiento, lo estan ciertamente tambien para otorgar uno nuevo cuando el anterior ha expirado, sin que haya que recordarles su facultad para hacer otro tanto mediante la insercion de una clausula de esta especie en el primer arrendamiento. Esto no solo seria superfluo, sino falto de sentido. Debe interpretarse la clausula relativa a la prorroga del arrendamiento, a ser posible, en el sentido de atribuirle alguna fuerza.

"Tal y como interpretamos los contratos que nos ocupan, las partes se propusieron expresar el hecho de que ya habian convenido en que pudiera haber una prorroga del arrendamiento, y que habian convenido en cuanto a la duracion de esta, dando asi al demandado el derecho de opcion a continuar con el arrendamiento por un segundo plazo, o a no seguir con el contrato al expirar el plazo primitivo."cralaw virtua1aw library

Por ministerio del contrato de arrendamiento que vencio en 31 de Agosto de 1945, los arrendatarios dejaron de tener derecho a continuar ocupando la finca. Este contrato tiene fuerza de ley entre las partes (Articulo 1091, Codigo Civil). "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el dia prefijado sin necesidad de requerimiento." (Articulo 1565, Codigo Civil.) La decision, por tanto, del Tribunal de Apelacion ordenando a los arrendatarios que desalojen la finca y que paguen alquileres de P625 mensuales a contar desde el primero de Septiembre de 1945 hasta que la desocupen esta de acuerdo con la ley. (Articulo 1569, Codigo Civil.)

Los recurrentes contienden que tienen derecho a ocupar la finca por tres años completos; que su ocupacion debe ser efectiva, material y continua; que no deben ser privados del uso y goce de la finca; que los recurrentes tienen derecho a descontar de ese periodo de tres años, todo el tiempo que han dejado de gozar del arrendamiento por disposicion del ejercito japones.

Es evidente que los arrendatarios tienen perfectisimo derecho de ocupar la finca por todo el tiempo del arrendamiento y no solamente por tres años sino por cinco, de acuerdo con los dos plazos convenidos, y en efecto la recibieron del arrendador y establecieron en ella un negocio de hotel, y que tuvieron el pleno uso y goce de la finca antes de ser echados por los japoneses. Aun mas, el arrendador esta obligado a mantener a los arrendatarios en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Articulo 1554, parrafo 3, Codigo Civil). Pero esta obligacion no llega hasta el extremo de defender a los arrendatarios de las depredaciones de las hordas invasoras. Esto esta fuera del poder material y de la obligacion legal del arrendador. Suponiendo, por un momento, que antes de estallar la guerra, un fresco se hubiera introducido clandestinamente en una habitacion del hotel de los recurrentes y que a pesar de los requerimientos no hubiera querido desalojarla, �estaba obligado el arrendador a echar de la finca al detentador? Ese intruso no fue detentador de la propiedad o de la finca sino detentador de la posesion, del goce pacifico del arrendatario. No ocupaba la habitacion con pretenciones de dominio: solo queria ocupar ilegal o gratuitamente la habitacion. Los arrendatarios debian dirigir su accion contra el detentador que invadio su derecho de posesion, que el propietario no tenia nada que responder.

Solamente responde el propietario si el que perturba la posesion alega titulo sobre la propiedad. Si un tercero, alegando haber comprado la finca del arrendador, desea echar a los arrendatarios, estos pueden exigir al arrendador que les defienda. La obligacion del arrendador de garantizar el goce pacifico no es en todos los casos: solamente en aquellos en que el titulo de la finca tenga algo que ver con la perturbacion, cuando se trata de perturbacion de derecho. Cuando una persona por medio de una accion judicial desea privarles de la posesion de la finca a los arrendatarios, el arrendador esta obligado a defenderles. Asi dispone el articulo 1560 del Codigo Civil: "El arrendador no esta obligado a responder de la perturbacion de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendra accion directa contra el perturbador. No existe perturbacion de hecho cuando el tercero, ya sea la Administracion, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde."cralaw virtua1aw library

Manresa, comentando esta disposicion, dice:jgc:chanrobles.com.ph

"Que entendemos por perturbacion de mero hecho? �que por perturbacion de derecho?

"El Codigo frances, en su art. 1,725, dice que el arrendador no esta obligado a garantizar al arrendatario por las molestias causadas por terceros que no tengan derecho sobre la cosa arrendada, sin perjuicio de las reclamaciones que el arrendatario pueda hacer en su propio nombre; y en el articulo 1,726 que si, por el contrario, el inquilino o arrendatario ha sido molestado en su disfrute por consecuencia de una accion relativa a la propiedad del predio, tiene derecho a una rebaja proporcional en el precio del arrendamiento, habiendose denunciado aquella molestia al propietario.

"Parece deducirse de estos preceptos que la perturbacion ocasionada por quien no tenga derecho sobre la cosa arrendada (aunque lo pueda ostentar sobre cosas distintas que con ella guarden relacion), se debe estimar como de mero hecho, y que aquella otra que consista en el ejercicio de una accion que afecte a la propiedad del predio, ha de considerarse como de derecho.

"Laurent, explicando estos preceptos, dice, que lo que caracteriza la perturbacion de derecho, es que el tercero pretenda o afirme que la cosa arrendada no pertenece al arrendador. Sin embargo, añade, puede ocurrir que un tercero ejerciendo un derecho que le corresponda, perturbe el goce del arrendatario: este tercero no pretende tener ningun derecho sobre la cosa arrendada, y en este sentido no hay perturbacion de derecho; el derecho en virtud del cual el arrendador ha arrendado no se ataca, y no obstante, el goce del arrendatario se perturba. Para poner en claro si en este ultimo supuesto el arrendador debe responder al arrendatario de la perturbacion, el autor citado distingue segun que los actos perturbadores provengan de la Administracion o de un particular.

"Si provienen de la Administracion, habra que distinguir nuevamente si esta ha obrado dentro del circulo de sus atribuciones, o si se extralimito y el acto es ilegal: si ocurrio esto ultimo, la respuesta no es dudosa para Laurent; un acto ilegal es una via de hecho, y las vias de hecho no dan lugar a exigir responsabilidad al arrendador.

"En el caso contrario, esto es, que la Administracion haya obrado dentro de sus facultades, el derecho del arrendatario para dirigirse contra el arrendador y su carencia de accion contra la Administracion, son evidentes.

"Si los actos perturbadores provienen de particulares, Laurent hace la misma distincion que cuando proceden de la Administracion, de si el particular ha obrado en el ejercicio de un derecho que le corresponde, o si se ha extralimitado de el: las soluciones que propone son identicas y en virtud de los mismos fundamentos. De donde se deduce que no habia gran necesidad de distinguir entre actos de la Administracion y actos de particulares, para llegar a tal resultado.

"Mas adelante el mismo Laurent acoge las siguientes distinciones de Pothier: hay perturbacion de hecho cuando los terceros que la realizan no pretenden tener ningun derecho en el predio, ni con relacion al predio, por ejemplo, si hacen pacer sus rebaños en la finca arrendada, aunque sin alegar que esten facultados para ello: es perturbacion judicial, la que resulta de una demanda presentada ante los Tribunales; es perturbacion judicial tambien, por via de excepcion, la que tiene lugar cuando al perseguir el arrendatario a los autores de una perturbacion de hecho, estos oponen que tienen un derecho en la cosa arrendada.

"Pacifici Mazzoni anuncia la diferencia entre la perturbacion de hecho y la de derecho, diciendo que la primera tiene lugar cuando disminuye o impide materialmente el goce del arrendatario, sin que el perturbador alegue derecho sobre la cosa ni sobre su disfrute, y la segunda, si tiende al mismo fin, bien con actos judiciales, bien con actos extrajudiciales con los que se contesta el derecho del arrendatario al disfrute aduciendo pretensiones de derecho sobre la cosa.

"Ricci señala dos requisitos a las molestias de hecho para que sean a cargo del arrendatario: primero, que el que la cause no ostente ningun derecho sobre la cosa arrendada, y segundo, que tampoco tenga derecho para realizar aquello en que la molestia o perturbacion consiste; faltando alguno de estos dos requisitos la perturbacion es de derecho.

"Nuestro Goyena, comentando el art. 1491 del proyecto de 1851, dice que en ningun contrato hay responsabilidad por los casos fortuitos, y tal debe reputarse la turbacion de mero hecho, como si se introducen rebaños ajenos en el prado que tengo en arriendo, o se me arrebatan de noche los frutos, o se me expele violentamente de la casa que ocupo. Mas adelante añade, que mientras el ataque no se dirija contra la propiedad misma de la cosa y judicialmente, el arrendatario es el solo atacado y a el solo toca defenderse." (10 Manresa 511-513).

Los recurrentes alegan que reocuparon la finca en Febrero de 1945 y solo reanudaron su negocio de hotel en Junio porque tuvieron que echar de ella a 400 refugiados; repararon las partes destruidas del edificio gastando por lo menos P5,000, para ponerla en condiciones para el negocio de hotel; que el arrendador les permitio hacer todas estas cosas. Por tales circunstancias — los recurrentes — el arrendador les ha hecho creer que podian ocupar la finca por mas de 7 meses y explotar el negocio de hotel por mas de 2 meses para recobrar su inversion, y que si no hubo expresa, por lo menos, habia una tacita autorizacion. Y concluyen: que el arrendador esta en estoppel para reclamar la terminacion del nuevo contrato de arrendamiento que comenzo en Febrero de 1945. Esta teoria es insostenible. Si el arrendador no se opuso a la reocupacion por los arrendatarios de la finca en Febrero de 1945 y recibio los alquileres correspondientes, no ha hecho mas que respetar el derecho que tenian los arrendatarios de ocupar la finca porque segun el segundo plazo adicional, tenian opcion indiscutible de ocupar la finca hasta el 31 de Agosto de 1945. Si consintio, pues, el arrendador que los arrendatarios reocuparan la finca, no fue bajo la inteligencia de que la ocupaban bajo nuevo convenio tacito sino en virtud del convenio ya acordado por medio del Exhibit "C." Si los arrendatarios han hecho inversiones que no han podido recuperar hasta el 31 de Agosto de 1945, a nadie mas que a ellos mismos debe recaer la culpa. Debian saber que el contrato era ley entre las partes y que debia terminar el 31 de Agosto de aquel año. No existe tal estoppel.

Tampoco es atendible la pretension de los recurrentes de que por la reocupacion por ellos de la finca en Febrero de 1945, por haber el arrendador recibido los alquileres y por haberles permitido hacer las reparaciones en el edificio, surgio una nueva relacion juridica de arrendamiento por un plazo de mas de dos meses y piden que el Tribunal lo determine atendiendo las circunstancias del caso. En apoyo citan el articulo 1128 del Codigo Civil que dispone que "Si la obligacion no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijaran la duracion de aquel."cralaw virtua1aw library

Como ya hemos dicho, la reocupacion de la finca en Febrero no era mas que la continuacion del arrendamiento que terminaba en 31 de Agosto de 1943, en consonancia con el segundo plazo adicional de dos años.

El articulo 1128 del Codigo Civil se refiere a las obligaciones en general y no se refiere a plazos sobre arrendamiento porque sobre esta clase de contrato ya hay una disposicion especial y es la del articulo 1565 que dice asi: "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el dia prefijado sin necesidad de requerimiento."cralaw virtua1aw library

En el caso presente, hay termino prefijado por las partes — tres años a contar desde el primero de Septiembre de 1940 hasta el 31 de Agosto de 1943, y un plazo adicional de dos años que terminaba el 31 de Agosto de 1945. Si no hubiera habido otro plazo adicional de dos años, la reocupacion por los arrendatarios en Febrero de 1945 hubiera sido un nuevo arrendamiento, por tacita reconduccion; pero como el pago de los alquileres se hizo por mes, debe entenderse que el contrato terminaba al fin del mes. El articulo 1581 del Codigo Civil expresamente dispone que "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por dias cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el termino."cralaw virtua1aw library

Cuanto al lanzamiento de los arrendatarios de la finca por el ejercito invasor, poniendo en su lugar al aleman Otto Schulze, pocas palabras bastan. La Convencion de la Haya de 1907 no autoriza a un ejercito ocupante para apoderarse de la propiedad privada en el territorio invadido. Al contrario, dispone que: "Family honor and rights, the lives of persons, and private property, as well as religious convictions and practice, must be respected. Private property cannot be confiscated." (Articulo 46.) Y la finca ni siquiera se uso como cuartel del ejercito, ni hay indicios de que se apoderaron de ella por necesidad militar, de lo que se puede deducir que los soldados japoneses dispusieron de la finca, no en el ejercicio legitimo de la autoridad de un ejercito de ocupacion, sino espoleados por incontenible y desmedido deseo de apoderarse de lo ajeno. Los arrendatarios, pues, debieron haber dirigido su reclamacion contra el aleman Otto Schulze y contra los soldados que le cedieron la posesion de la finca. Si la ocupacion de Otto Schulze fue un simple caso de detentacion de la posesion, que derecho tienen los arrendatarios de descontarla del plazo del arrendamiento? No es esto hacer recaer la responsabilidad civil de Otto Schulze y de los soldados japoneses, que son los verdaderos detentadores, en el arrendador? Tampoco existe en autos algo que demuestre que los soldados ocuparon la finca con pretenciones de dominio. Si los japoneses indicaron al aleman Otto Schulze que pagase las rentas al dueño de la finca, ello demuestra que no habian querido perjudicarle; la accion iba dirigida al arrendatario, al dueño de la posesion, del uso y goce del arrendamiento. La privacion de posesion de los arrendatarios por los soldados japoneses fue una simple perturbacion de mero hecho y de la cual no responde el arrendador, segun disposicion expresa del articulo 1560 del Codigo Civil. Bajo ningun concepto debe descontarse, por tanto, el periodo de ocupacion ilegal de Otto Schulze, del termino de arrendamiento convenido por las partes.

Los recurrentes arguyen que la invasion de los japoneses no puede considerarse como una mera perturbacion de hecho, porque no afecto solamente a la finca arrendada sino tambien a otras propiedades en Filipinas. Eso es cierto; pero no es razon legal para que los arrendatarios no sufran su cuota correspondiente en las depredaciones causadas por las hordas japonesas; no es razon para que los arrendatarios trasladen el peso del daño causado a ellos al hombro del arrendador.

En apoyo de la teoria de que el Tribunal puede extender el plazo de la ocupacion de la finca por los arrendatarios a un periodo de tiempo equivalente al tiempo en que fueron privados de la posesion por el ejercito japones, los recurrentes invocan la Ley No. 720 del Commonwealth que dispone la prorroga del plazo dentro del cual se puede efectuar, realizar o cumplir cualquier termino, condicion o estipulacion expresada en las concesiones minerales, forestales y de terrenos publicos. Sin esta ley, toda extension del plazo seria ilegal: los terminos de la concesion son inflexibles y deben ser cumplidos. En el caso presente, la ley entre las partes es el contrato de arrendamiento Exhibito C. Si el arrendador no se allana a conceder un tercer plazo, por tacita reconduccion o expresamente, el desahucio de los recurrentes es forzoso.

Los recurrentes sostienen que en el caso presente, el Tribunal es el que debe conceder el plazo adicional de acuerdo con el articulo 1124 del Codigo Civil. Esta contencion es erronea. El Tribunal no es el arrendador o agente del arrendador; por tanto, no puede extender el plazo de arrendamiento en contravencion de los terminos precisos del Exhibito C. El arrendador o el Arzobispo de Manila, como el Gobierno en el asunto de las concesiones minerales, forestales y minerales, es el que puede conceder otro plazo y no el Tribunal.

Se confirma la sentencia apelada. Los recurrentes pagaran las costas en todas las instancias.

Moran, Pres., Ozaeta, Paras, Perfecto, Bengzon, Briones, y Tuason, MM., estan conformes.

Endnotes:

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1. 67 Phil., 289.

2. 69 Phil., 647.

3. 70 Phil., 43.

4. 71 Phil., 88.

5. 71 Phil., 106.

6. 71 Phil., 178.

7. 74 Phil., 47.

8. 73 Phil., 671