November 1952 - Philippine Supreme Court Decisions/Resolutions
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G.R. No. L-5045 November 26, 1952 - PETRA VILLAFLOR v. SATURNINO O. BARRETO
092 Phil 297:
092 Phil 297:
FIRST DIVISION
[G.R. No. L-5045. November 26, 1952.]
PETRA VILLAFLOR, demandante-apelante, contra SATURNINO BARRETO Y OTROS, demandados-apelados.
D. Manuel R. Trias for Petitioner.
D. Francisco O. Amaña y D. Jordan Techico for Appellees.
SYLLABUS
1. CONTRATOS Y OBLIGACIONES; VENTA DE "HOMESTEAD" ; ESCALA DE BALLANTYNE. — Al ejercitar el derecho de retracto no esta uno obligado a pagar mas de lo que recibio en la venta (Art. 1518, Codigo Civil). Veinte mil pesos (P20,000) en moneda japonesa que el vendedor a retro recibio en 1944, segun la tabla de Ballantyne, no valen mas que P1,000 en moneda filipina; esta cantidad es, por tanto, la que el vendedor debe pagar en la recompra del terreno. Esta escala de Ballantyne habia sido adoptada en los casos da Hilado contra De la Costa y otro 46 Off. Gaz., 5472; Soriano contra Abalos y otros 84 Phil., 206; Cornejo contra Calupitan y otros 87 Phil., 555; Filipinas Cia. de Seguros contra Christern, Huenefeld & Co. Inc., 89 Phil., 54 De Asis contra Agdamag, 90 Phil., 249.
2. ID.; ID.; RETRACTO POR DISPOSICION DE LEY. — "Todo traspaso de cualquier terreno adquirido en virtud de titulo gratuito o de homestead, cuando proceda, estara sujeto a la condicion de retracto por el solicitante, su viuda, o sus herederos por un periodo de cinco años desde la fecha del traspaso." (Ley del Commonwealth No. 141, art. 119.) Este derecho de retracto no nace de un convenio sino por disposicion expresa de la ley. El silencio de las partes no puede interpretarse como renuncia.
3. ID.; ID.; ID. — El derecho de retracto estatuido por la ley se reserva solamente al homesteader, su viuda o herederos, y puede ser ejercitado dentro del plazo de cinco años contra cualquiera persona qua lo tenga, ya sea la primera o la decimoquinta compradora. No se concede ese derecho a los compradores.
2. ID.; ID.; RETRACTO POR DISPOSICION DE LEY. — "Todo traspaso de cualquier terreno adquirido en virtud de titulo gratuito o de homestead, cuando proceda, estara sujeto a la condicion de retracto por el solicitante, su viuda, o sus herederos por un periodo de cinco años desde la fecha del traspaso." (Ley del Commonwealth No. 141, art. 119.) Este derecho de retracto no nace de un convenio sino por disposicion expresa de la ley. El silencio de las partes no puede interpretarse como renuncia.
3. ID.; ID.; ID. — El derecho de retracto estatuido por la ley se reserva solamente al homesteader, su viuda o herederos, y puede ser ejercitado dentro del plazo de cinco años contra cualquiera persona qua lo tenga, ya sea la primera o la decimoquinta compradora. No se concede ese derecho a los compradores.
D E C I S I O N
PABLO, M. :
Segun convenio de hechos, la demandante habia obtenido por titulo gratuito (free patent No. 20225) un terreno situado en el barrio Punta, del municipio de Unisan, provincia de Quezon, y registrado en la oficina del Registrador de Titulos de la provincia, se expidio a su favor en 18 de abril de 1936 el certificado original de titulo de free patent No. 1184; que en 7 de julio de 1944 ella lo vendio, con consentimiento de su marido Victor Calupano y por medio de una escritura de venta absoluta a Saturnino Barreto por P20,000, papel moneda japonesa; que en 28 de febrero de 1945 Saturnino Barreto lo vendio a los esposos Techico por P7,000 en moneda filipina legal, expidiendose a nombre de estos el certificado de transferencia de titulo No. 3305; que la demandante requirio a los Techico la recompra del terreno y estos se negaron. Despues de considerar las razones de ambas partes, el Juzgado de Primera Instancia de Quezon condeno a los esposos Techico a revender dicho terreno a la demandante en la suma de P7,000, moneda filipina, y condeno a la demandante a pagar a los esposos Techico los intereses legales de esta cantidad (de P7,000) desde el 28 de febrero de 1945, mas la contribucion territorial que ellos hayan pagado al gobierno desde la compra hasta su reventa. Contra esta decision la demandante apelo.
La demandante contiende que el juzgado a quo erro al ordenar que el precio de recompra del terreno sea de P7,000 en vez de P1,000 que equivalen a P20,000 en moneda expedida por el ejercito japones. Los demandados, en oposicion a esta contencion de la demandante, sostienen que el precio de recompra debe ser de P7,000 porque es la cantidad que ellos pagaron al comprar el terreno de Saturnino Barreto.
La demandante vendio el terreno en la cantidad de P20,000, moneda japonesa y, al ejercitar su derecho de retracto, no esta obligada a pagar mas de lo que recibio en la venta. (Art. 1518, Codigo Civil). Como los P20,000 en moneda japonesa que ella recibio en 7 de julio de 1944, segun la tabla de Ballantyne, no valen mas que P1,000 en moneda filipina, esta cantidad es, por tanto, la que la demandante debe pagar en la recompra del terreno. Razon de esta doctrina: El valor adquisitivo de la moneda japonesa en julio de 1944 estaba en la proporcion de 20 a 1; esto es, que los P20, en papel moneda militar, no podia obtener mas que una cosa avalorada en un peso, moneda filipina. No se permite a la demandante redimir el terreno por P20,000 en papel moneda japonesa porque ya no valen nada; equivaldria a cederla el terreno sin pagar nada, que seria injusto; pero debe entregar una cantidad equivalente al valor razonable de los P20,000 en moneda japonesa que ella recibio al tiempo de la venta original. Esta escala de Ballantyne habia sido adoptada en los casos de Hilado contra De la Costa y otro, 1 46 Off Gaz., 5472; Soriano contra Abalos y otros, 2 G.R. No. L-1525, julio 27, 1949; Cornejo contra Calupitan y otros, 3 G.R. No. L-2342, octubre 27, 1950; Filipinas Cia. de Seguros contra Christern, Huenefeld & Co., Inc., 4 G.R. No. L-2294, mayo 25, 1951; De Asis contra Agdamag, 5 G.R. No. L-3709 octubre 25, 1951.
Los esposos Techico contienden que la escritura de venta absoluta otorgada a su favor por la demandante es clara e inequivoca renuncia a su derecho de retracto; que, si su intencion fue reservar su derecho a recomprar el terreno, lo hubiera hecho constar asi en la escritura. Es insostenible esta contencion por carecer de base. No se debe perder de vista que el derecho de retracto que ejercita la demandante no nace de un convenio sino por disposicion expresa de la Ley del Commonwealth No. 141. Su silencio no puede interpretarse como renuncia: la venta esta sujeta a la condicion de retracto por expresa disposicion legal. Es evidente que el proposito de esta ley es proteger a los que, con el sudor de su frente, obtienen terreno del Estado por medio de homestead o free patent. Originariamente se prohibia la venta de esta clase de terreno dentro de siete años desde la expedicion del titulo, y no respondia del pago de ninguna obligacion contraida con anterioridad a la terminacion de dicho periodo. (Art. 35, Ley No. 926). Despues se dispuso que no se podia transferir el terreno y sus mejoras, solicitado por medio de homestead, sin la aprobacion del Secretario de Agricultura y Recursos Naturales; que todo traspaso hecho sin dicha aprobacion es nulo, y producira el efecto de la cancelacion de la solicitud y la denegacion del titulo. (Art. 21, Ley No. 2874). Pero, a pesar de estas trabas, los terrenos concedidos por el gobierno para beneficio de los solicitantes o sus herederos caian en manos de personas adineradas, y entonces la Legislatura aprobo la Ley del Commonwealth No. 141, disponiendo que "todo traspaso de cualquier terreno adquirido en virtud de titulo gratuito o de homestead, cuando proceda, estara sujeto a la condicion de retracto por el solicitante, su viuda o sus herederos legitimos por un periodo de cinco años desde la fecha del traspaso." (Art. 119).
En la recompra del terreno se tiene en cuenta la cantidad que recibio el homesteader o sus herederos en la venta original, y no la cantidad que pago el ultimo comprador, en caso de que hubiese habido ventas subsiguientes. El derecho de retracto estatuido por dicha ley se reserva solamente al homesteader, su viuda o herederos, y puede ser ejercitado dentro del plazo de cinco años contra cualquiera persona que lo tenga, ya sea la primera o la decimaquinta compradora. No se concede ese derecho a los compradores; por eso, Saturnino Barreto no tiene derecho a recomprar el terreno que el vendio a los esposos Techico.
Si la venta del lote por Saturnino Barreto a los esposos Techico se hubiera hecho con pacto de retro convencional, es evidente que aquel podria ejercitar su derecho, y los Techico tendrian derecho a exigirle que les pagase P7,000; pero este no es el caso: Barreto no tiene derecho a recomprarlo porque su venta fue absoluta; ese derecho esta reservado solamente a la demandante o sus herederos.
Si se adoptase la teoria de los esposos Techico, se frustraria la sana intencion de la Legislatura. Un ejemplo: Si Saturnino Barreto, despues de comprar el terreno por P20,000, moneda japonesa, lo vende a los esposos Techico en la cantidad de P7,000, y estos lo venden despues en P30,000 a Zutano, y este a Mengano en P50,000, la demandante tendria entonces que desembolsar P50,000 para recobrar su homestead: eso haria imposible la recompra. Los mal intencionados, simulando varias ventas, se burlarian de las disposiciones de la Ley.
Los que venden un terreno con la idea de recomprarlo algun dia piden un precio que esta a su alcance, porque con ese mismo precio ejercitaran el retracto. Los subsiguientes compradores de terrenos que fueron adquiridos por titulo gratuito o por homestead deben tener muy en cuenta que el precio que el homesteader recibio por su terreno en venta original es el precio de la recompra dispuesta por la ley, y no el precio con que lo obtuvo el ultimo comprador. Si los esposos Techico hubieran obrado con ordinaria precaucion, habrian descubierto en la Oficina del Registrador de Titulos que estaban comprando un terreno obtenido por titulo gratuito y como tal estaba sujeto a retracto.
La demandante reclama que no debe pagar a los Techico el impuesto territorial del terreno y los intereses legales de los P7,000. Esta contencion esta bien fundada. Los esposos Techico habian comprado el terreno en 28 de febrero de 1945; desde entonces se hicieron dueños del mismo a cambio de los P7,000 que habian pagado y, como propietarios, disfrutaron de sus frutos; no tienen derecho a percibir los intereses legales de la cantidad pagada, porque ya dejaron de ser dueños de ella. Como consecuencia forzosa del dominio del terreno, los esposos Techico quedaron obligados a pagar la contribucion territorial correspondiente; no tienen derecho, por tanto, a que se les devuelva el impuesto pagado por ellos porque es gravamen legal que sigue al terreno; solamente cesa su obligacion de pagar el impuesto despues que hayan dejado de ser dueños del terreno.
Se confirma la decision apelada en cuanto condena a los esposos Jordan Techico y Arcadia de Jesus a que revendan el terreno a la demandante; se ordena que la cantidad de retracto sea de P1,000, moneda filipina, corriendo por cuenta de la demandante los gastos del contrato de reventa; se sobresee la demanda en cuanto a Saturnino Barreto; y se revoca dicha decision en cuanto a sus otras disposiciones. Sin pronunciamiento sobre costas.
Paras, Pres., Bengzon, Padilla, Jugo, Bautista Angelo y Labrador, MM., estan conformes.
La demandante contiende que el juzgado a quo erro al ordenar que el precio de recompra del terreno sea de P7,000 en vez de P1,000 que equivalen a P20,000 en moneda expedida por el ejercito japones. Los demandados, en oposicion a esta contencion de la demandante, sostienen que el precio de recompra debe ser de P7,000 porque es la cantidad que ellos pagaron al comprar el terreno de Saturnino Barreto.
La demandante vendio el terreno en la cantidad de P20,000, moneda japonesa y, al ejercitar su derecho de retracto, no esta obligada a pagar mas de lo que recibio en la venta. (Art. 1518, Codigo Civil). Como los P20,000 en moneda japonesa que ella recibio en 7 de julio de 1944, segun la tabla de Ballantyne, no valen mas que P1,000 en moneda filipina, esta cantidad es, por tanto, la que la demandante debe pagar en la recompra del terreno. Razon de esta doctrina: El valor adquisitivo de la moneda japonesa en julio de 1944 estaba en la proporcion de 20 a 1; esto es, que los P20, en papel moneda militar, no podia obtener mas que una cosa avalorada en un peso, moneda filipina. No se permite a la demandante redimir el terreno por P20,000 en papel moneda japonesa porque ya no valen nada; equivaldria a cederla el terreno sin pagar nada, que seria injusto; pero debe entregar una cantidad equivalente al valor razonable de los P20,000 en moneda japonesa que ella recibio al tiempo de la venta original. Esta escala de Ballantyne habia sido adoptada en los casos de Hilado contra De la Costa y otro, 1 46 Off Gaz., 5472; Soriano contra Abalos y otros, 2 G.R. No. L-1525, julio 27, 1949; Cornejo contra Calupitan y otros, 3 G.R. No. L-2342, octubre 27, 1950; Filipinas Cia. de Seguros contra Christern, Huenefeld & Co., Inc., 4 G.R. No. L-2294, mayo 25, 1951; De Asis contra Agdamag, 5 G.R. No. L-3709 octubre 25, 1951.
Los esposos Techico contienden que la escritura de venta absoluta otorgada a su favor por la demandante es clara e inequivoca renuncia a su derecho de retracto; que, si su intencion fue reservar su derecho a recomprar el terreno, lo hubiera hecho constar asi en la escritura. Es insostenible esta contencion por carecer de base. No se debe perder de vista que el derecho de retracto que ejercita la demandante no nace de un convenio sino por disposicion expresa de la Ley del Commonwealth No. 141. Su silencio no puede interpretarse como renuncia: la venta esta sujeta a la condicion de retracto por expresa disposicion legal. Es evidente que el proposito de esta ley es proteger a los que, con el sudor de su frente, obtienen terreno del Estado por medio de homestead o free patent. Originariamente se prohibia la venta de esta clase de terreno dentro de siete años desde la expedicion del titulo, y no respondia del pago de ninguna obligacion contraida con anterioridad a la terminacion de dicho periodo. (Art. 35, Ley No. 926). Despues se dispuso que no se podia transferir el terreno y sus mejoras, solicitado por medio de homestead, sin la aprobacion del Secretario de Agricultura y Recursos Naturales; que todo traspaso hecho sin dicha aprobacion es nulo, y producira el efecto de la cancelacion de la solicitud y la denegacion del titulo. (Art. 21, Ley No. 2874). Pero, a pesar de estas trabas, los terrenos concedidos por el gobierno para beneficio de los solicitantes o sus herederos caian en manos de personas adineradas, y entonces la Legislatura aprobo la Ley del Commonwealth No. 141, disponiendo que "todo traspaso de cualquier terreno adquirido en virtud de titulo gratuito o de homestead, cuando proceda, estara sujeto a la condicion de retracto por el solicitante, su viuda o sus herederos legitimos por un periodo de cinco años desde la fecha del traspaso." (Art. 119).
En la recompra del terreno se tiene en cuenta la cantidad que recibio el homesteader o sus herederos en la venta original, y no la cantidad que pago el ultimo comprador, en caso de que hubiese habido ventas subsiguientes. El derecho de retracto estatuido por dicha ley se reserva solamente al homesteader, su viuda o herederos, y puede ser ejercitado dentro del plazo de cinco años contra cualquiera persona que lo tenga, ya sea la primera o la decimaquinta compradora. No se concede ese derecho a los compradores; por eso, Saturnino Barreto no tiene derecho a recomprar el terreno que el vendio a los esposos Techico.
Si la venta del lote por Saturnino Barreto a los esposos Techico se hubiera hecho con pacto de retro convencional, es evidente que aquel podria ejercitar su derecho, y los Techico tendrian derecho a exigirle que les pagase P7,000; pero este no es el caso: Barreto no tiene derecho a recomprarlo porque su venta fue absoluta; ese derecho esta reservado solamente a la demandante o sus herederos.
Si se adoptase la teoria de los esposos Techico, se frustraria la sana intencion de la Legislatura. Un ejemplo: Si Saturnino Barreto, despues de comprar el terreno por P20,000, moneda japonesa, lo vende a los esposos Techico en la cantidad de P7,000, y estos lo venden despues en P30,000 a Zutano, y este a Mengano en P50,000, la demandante tendria entonces que desembolsar P50,000 para recobrar su homestead: eso haria imposible la recompra. Los mal intencionados, simulando varias ventas, se burlarian de las disposiciones de la Ley.
Los que venden un terreno con la idea de recomprarlo algun dia piden un precio que esta a su alcance, porque con ese mismo precio ejercitaran el retracto. Los subsiguientes compradores de terrenos que fueron adquiridos por titulo gratuito o por homestead deben tener muy en cuenta que el precio que el homesteader recibio por su terreno en venta original es el precio de la recompra dispuesta por la ley, y no el precio con que lo obtuvo el ultimo comprador. Si los esposos Techico hubieran obrado con ordinaria precaucion, habrian descubierto en la Oficina del Registrador de Titulos que estaban comprando un terreno obtenido por titulo gratuito y como tal estaba sujeto a retracto.
La demandante reclama que no debe pagar a los Techico el impuesto territorial del terreno y los intereses legales de los P7,000. Esta contencion esta bien fundada. Los esposos Techico habian comprado el terreno en 28 de febrero de 1945; desde entonces se hicieron dueños del mismo a cambio de los P7,000 que habian pagado y, como propietarios, disfrutaron de sus frutos; no tienen derecho a percibir los intereses legales de la cantidad pagada, porque ya dejaron de ser dueños de ella. Como consecuencia forzosa del dominio del terreno, los esposos Techico quedaron obligados a pagar la contribucion territorial correspondiente; no tienen derecho, por tanto, a que se les devuelva el impuesto pagado por ellos porque es gravamen legal que sigue al terreno; solamente cesa su obligacion de pagar el impuesto despues que hayan dejado de ser dueños del terreno.
Se confirma la decision apelada en cuanto condena a los esposos Jordan Techico y Arcadia de Jesus a que revendan el terreno a la demandante; se ordena que la cantidad de retracto sea de P1,000, moneda filipina, corriendo por cuenta de la demandante los gastos del contrato de reventa; se sobresee la demanda en cuanto a Saturnino Barreto; y se revoca dicha decision en cuanto a sus otras disposiciones. Sin pronunciamiento sobre costas.
Paras, Pres., Bengzon, Padilla, Jugo, Bautista Angelo y Labrador, MM., estan conformes.
Endnotes:
1. 83 Phil., 471.
2. 84 Phil., 206.
3. 87 Phil., 555.
4. 89 Phil., 54.
5. 90 Phil., 249.
