Philippine Supreme Court Jurisprudence > Year 1941 > April 1941 Decisions > G.R. No. 47921 April 30, 1941 - EL BANCO NACIONAL FILIPINO v. ENCARNACION ESCUDERO

072 Phil 150:

Por envolver la misma cuestion, estas tres causas se vieron y decidieron conjuntamente en el Juzgado de Primera Instancia de la Provincia de Sorsogon. El demandante en cada una de ellas que es el mismo, trato de reivindicar de los demandados, los terrenos que se describen en las demandas que las encabezaron, presentadas todas el mes de octubre de 1938, alegando que le pertenecian, por haberlos comprado el 26 de marzo de 1932, en publica subasta, por autorizacion judicial, para satisfacer la sentencia dictada en la causa civil No. 2214 del mencionado Juzgado, titulada "Philippine National Bank, demandante, contra Andres silo como Administrador de los bienes relictos del finado Felix Silo." Los demandados en las tres, interpusieron una contestacion, en que, sin alegar ninguna defensa especial, negaron de un modo general y especial las pretensiones del demandante. El Juzgado de Primera Instancia de Sorsogon las decidio en contra del ultimo, absolviendo a los demandados de las demandas de el; y no estando conforme con la decision asi dictada, apelo de la misma para ante este Tribunal, atribuyendo al Juzgado que la dicto, los siguientes errores:chanrob1es virtual 1aw library

1. � El de declarar que la escritura de hipoteca Exhibit A, otorgada por Felix Silo de cuyos bienes relictos es administrador Andres Silo, a favor de el (demandante) no es valida ni obliga a Encarnacion Escudero y Domingo Ramos, los demandados y apelados en las causas R. G. No. 47921 y R. G. No. 47922 respectivamente;

2. � El de declarar que no es necesario para el traspaso de la propiedad de un terreno de modo que afecte a terceros, el que dicho traspaso se anote en el Registro;

3. � El de declarar que aun considerado valida la referida escritura Exhibit A, no tiene fuerza de obligar a Pacifico Lacsa, el demandado y apelado en la causa R. G. No. 47923;

4. � El de haber admitido las pruebas testificales y documentales de los demandados y apelados para demostrar sus pretendidos derechos de propiedad y posesion de dichos terrenos, por prescripcion, no obstante no haber alegado en sus respectivas contestaciones sino solamente una negacion general; y

5. � el de haber denegado su mocion para pedir nueva vista.

Los hechos que dicen relacion a las cuestiones suscitadas por el apelante, no discutidos por el ni por los apelados, son estos:chanrob1es virtual 1aw library

Una vez firme la sentencis recaida en la referida causa No. 2214 del Juzgado de Primera Instancia de Sorsogon que fue enteramente favorble al apelante, este pidio, y se le concedio, un mandamiento para la ejecucion de dicha sentencia, vendiendose al efecto los terrenos del mencionado finado Feliz Silo descritos en la escritura Exhibit F, de los cuales era administrador el demandado Andres Silo, con el fin de que con el producto de su venta se pudiese satisfacer aquella. La venta tuvo lugar el 28 de marzo de 1932; y no habiendo Andres Silo ni ningun otro con derecho a recomprar dichos terrenos, dado paso alguno para recomprarlos, dentro del plazo del retracto legal, el Sheriff de Sorsogon expidio el 27 de mayo de 1933 a favor del apelante que los habia adquirido como mejor postor en la subasta, el certificado absoluto de venta Exhibit E, el cual fue inscrito en la oficina del registrador de titulos de la indicada provincia, el 21 de junio de 1933. Mas tarde, o sea el 10 de abril de 1935, el apelante vendio condicionalmente, y a plazos, los referidos terrenos a Sergio M. Silo; perod como quiera que este incumpliese los terminos de su contrato que no es otro que el Exhibit F, aquel, haciendo uso de su derecho que en dicho contrato se le reconocia, lo cancelo el 14 de mayo de 1938. Al tratar el apelante de tomar posesion de dichos bienes, hallo que los que son ahora objeto de litigio, que son los mismos que se describen en el mencionado Exhibit F, como parcelas 1.a, 4.a y 7.a, estaban ocupadas respectivamente por los demandados y apelados en las tres causas que ahora son objeto de consideracion; y con el fin de reivindicarlos de ellos, promovio dichas causas en el Juzgado de su procedencia.

Los tres terrenos de que strata eran orginariamente del finado Felix Silo. Los hipoteco juntamente con los otros que se describen en el Exhibit F y en el Exhibit A, al apelante, el 5 de septiembre de 1919, inscribiendose en el registro de titulos de Sorsogon la escritura que evidenciaba la hipoteca, (Exhibit A), el 19 de abril de 1920. Antes de la primera fecha indicada, (5 de septiembre de 1919), ninguno de los referidos terrenos estaba inscrito en el registro de titulos de Sorsogon, bajo la Ley No. 496 ni bajo ninguna otra ley. Despues de dicha fecha, y 6 meses y 3 dias antes de la ultima que es la de la inscripcion en el registo de la escritura de hipoteca Exhibit A, o sea el 16 de octubre de 1919, Felix Silo vendio el terreno objeto de litigio en la causa R. G. No. 47921, (parcela 1.a, Exhibits F y A), a Ciriaco Borilla, quien lo vendio a su vez a la apelada Encarnacion Escudero el 14 de septiembre de 1923. Ninguna de las dos escrituras de venta otorgadas por Felix Silo y Ciriaco Borilla (Exhibits 2 y 1) fue inscrita en el registro de titulos.

El 11 de marzo de 1920, o sea 1 mes y 8 dias antes de inscribirse en el registro de titulos la referida escritura de hipoteca Exhibit A, Feliz Silo vendio tambien el terreno a que la causa R. G. No. 47922 se refiere, que es el mismo que se describe como parcela 4.a en la escritura de hipoteca de que se ha hecho mencion, a Domingo Ramos; pero, la escritura de venta que entonces otorgo, (Exhibit 1-Ramos), no fue tampoco inscrita en el registro de titulos.

Ocho meses y algunos dias mas tarde, o mejor dicho, el 18 de noviembre de 1920, Feliz Silo volvio a vender otro terreno de los hipotecados por el al apelante, a Juan Borilla, cuya viuda lo vendio a su vez al apelado Pacifico Lacsa, el 9 de enero de 1930, siendo dicho terreno el que se describe en la escritura de hipoteca Exhibit A tantas veces mencionada, como parcela 7.a, y es objeto de litigio en la causa R. G. No. 47923. Las escrituras de venta otorgadas por Feliz Silo y por la viuda de Juan Borilla, (Exhibits 2—Lacsa y 1—Lacsa), tampoco fueron inscritas en el registro de titulos.

Debe tenerse en cuenta que tanto al otorgarse la escritura de hipoteca Exhibit A a favor del apelante, como al anotarse la misma en el registro de titulos de Sorsogon, el articulo 194 del Codigo Administrativo Revisado, segun quedo enmendado por la Ley No. 2837, estaba en pleno vigor y contenia en parte la siguiente disposicion:jgc:chanrobles.com.ph

"Ningun documento o escritura por la cual se constituyeren, transmitieren, reconocieren, modificaren o extinguieren derechos referentes a bienes raices no registrados bajo las disposiciones de la Ley Numero Cuatrocientos noventa y seis, titulada ’Ley del Registro de la Propiedad’ y sus enmiendas, sera valido, excepto entre las partes, hasta que dicho documento o escritura fuese inscrito, en la forma que mas adelante se dispone, en la oficina del registrador de titulos de las provincias y ciudades donde radiquen los inmuebles a que se refieren."cralaw virtua1aw library

Interpretando el mencionado articulo, dijimos en la causa de la testamentaria de Mota contra Concepcion, 56 Jur. Fil., 774, que:jgc:chanrobles.com.ph

"Una hipoteca de bienes no registrados bajo el sistema Torrens, o bajo la Ley Hipotecaria Española, es valida entre las partes, segun el articulo 194 del Codigo Administrativo, ya este registrada o no la hipoteca; y si dicha hipoteca se registra en el registro especial como se preve en dicho articulo, tal y como esta reformado, es valida contra todo el mundo excepto un tercero que tenga mejor derecho. Esto tiene el efecto de derogar la parte del articulo 1875 del Codigo Civil que niega validez a las hipotecas no registradas en el registro de la propiedad bajo la Ley Hipotecaria."cralaw virtua1aw library

No tenian mejor derecho que el apelante los apelados porque las escrituras en que hacen descansar sus respectivas pretensiones de compra, no han sido inscritas en el registro especial prescrito por el articulo citado del Codigo Administrativo.

Debe añadirse a lo dicho, que hay que tener en cuenta tambien que el certificado final de venta otorgado por el Sheriff a favor del apelante, en virtud del mandamiento de ejecucion de sentencia expedido contra Felix Silo de quien, segun los apelados Escudero y Ramos, habian comprado los terrenos que estan litigando con dicho apelante, y segun el apelado Lacsa, habian comprado tambien Juan Borilla y su esposa de quienes dijo haber adquirido el que esta litigando a su vez con dicho apelante, fue inscrito en el registro especial de titulos de Sorsogon, de entera conformidad con las disposiciones del articulo 194 ya citado del Codigo Administrativo. Segun dichas disposiciones, para que el apelante pueda ser afectado por los traspasos hechos a los demandados, con posterioridad al otorgamiento a favor de el, de las escrituras de hipoteca y compra Exhibits A y E, aquellos debieron haberse anotado en el registro especial previsto por las mismas.

Por otra parte, la regla que rige en los casos en que una misma propiedad inmueble se venda a dos a mas personas distintas, es la que nos da el articulo 1473 del Codigo Civil, en estos terminos:jgc:chanrobles.com.ph

"Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferira a la persona que primero haya tomado posesion de ella con buena fe, si fuere mueble.

"Si fuere inmueble, la propiedad pertenecera al adquirente que antes la haya inscrito en el registro.

"Cuando no haya inscripcion, pertenecera la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesion; y, faltando esta, a quien presente titulo de fecha mas antigua, siempre que haya buena fe."cralaw virtua1aw library

Es ciertamente un error permitir que se pruebe una defensa especial, cual es la de prescripcion, si dicha defensa no se ha alegado en la contestacion, y se ha interpuesto por otra parte, portunamente, una objecion al intento de probarla. Esto ocurrio en los casos de autos. La prescipcion como defensa, dijimos en las causas de Pelaez contra Abreu, 26 Jur. Fil., 437; Corporacio de PP. Agustinos Recoletos contra Crisostomo, 32 Jur. Fil., 449; Karagdag contra Barado, 33 Jur. Fil., 567; Calma contra Calma, 56 Jur. Fil., 111, etc., debe alegarse expresamente en los escritos de alegaciones. Pero, prescindiendo ya de esta fase de la cuestion que es puramente de procedimiento y es ademas de caracter tecnico, la posesion de los apelados, si hemos de tener en cuenta que Feliz Silo de quien adquirieron los terrenos objeto de litigio, los tenia hipotecados al apelante y este los inscribio despues en dicho concepto en el registro de titulos, al venderlos a ellos, no les dio derecho que el de redimir la hipoteca, y no habiendola redimido, y habiendo dejado transcurrir el plazo del retracto legal para recomprarlos cuando el Sheriff los vendio en publica subasta, por autorizacion judicial, su referida posesion adversa a la reclamacion del apelante no es suficiente para conferirles el titulo de dueños.

Los demas errores apuntados por el apelante en su alegato, son consecuencia de los que se acaban de considerar; y no hay necesidad de entrar en otras consideraciones respecto a ellos.

En resumen, hallando justificada la apelacion interpuesta por el apelante contra la decision del Juzgado de Primera Instancia de Sorsogon, por la presente, revocamos la misma, y declaramos al apelante dueño de los terrenos litigados en las tres causas R. G. No. 47921, R.G. No. 47922 y R. G. No. 47923.

Los apelados pagaran proporcionalmente las costas en ambas instancias, por haberse visto las tres referidas causas, conjuntamente. Asi se ordena.

Imperial, Laurel, Moran, y Horrilleno, MM., estan conformes.