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EN BANC

G.R. No. L-449 June 29, 1948

ELEUTERIO ONGSING, demandante-apelado, vs. MIGUEL DE LA RIARTE, demandado-apelante.

Don A.P. Montesa en representacion del apelante.
Sres. Quisumbing, Sycip y Quisumbing en representacion del apelado.

BRIONES, J.:

El demandante, Eleuterio Ongsing, presento ante juzgado municipal de Manila una demanda de desahucio contra Miguel de la Riarte, aduciendo sustancialmente las siguentes alegaciones:chanrobles virtual law library

(a) Que el demandante es dueño de la accesoria señalada con el No. 1335 en el Avenida de Rizal y la dio en arrendamiento al demandado sin plazo determinado, es decir, bajo el convenio corriente de mes en mes;chanrobles virtual law library

(b) Que el demandante resolvio dar por terminado el arrendamiento, y efectivamente el 12 de Junio de 1945 hizo un formal requerimiento al demandado para que desalojase la finca no mas alla del 30 de dicho mes de Junio;chanrobles virtual law library

(c) Que el demandado no pago el alquiler correspondiente al referido mes de Junio;chanrobles virtual law library

(d) Que la compensacion razonable por la ocupacion y uso de la finca en cuestion es la cantidad de P30 mensuales.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Parece que el demandado se limito a formular una contestacion verbal a la preinserta demanda ante el juzgado municipal; por lo menos, en el expediente de apelacion no consta ningun escrito de contestacion ante dicho juzgado. Lo que consta, inmediatamente despues de la demanda, es la sentencia escueta del juzgado municipal contra el demandado , a saber:

Judgment is hereby entered, ordering the defendant to vacate the premises in question and to pay the plaintiff the rentals due at the rate of thirty pesos (P30) per month, beginning June 1, 1945 until he leaves the premises and surrenders possession thereof to the plaintiff, plus the costs of the suit.

Elevado el asunto en grado de apelacion al Juzgado de Primera Instancia, diose por reproducida automaticamente ante dicho tribunal la demanda original, a la cual se formulo por el demandado el siguente escrito de contestacion:

That he admits paragraph 1, 2, 4 and 5 of the said complaint;chanrobles virtual law library

That he denies paragraph 3 thereof , the truth being that on June 12, 1945, plaintiff served him notice to vacate the premises at the end of said month of June, 1945 - the rental for which was not yet then due - and refused to accept said rental when offered to him by defendant;

"SPECIAL DEFENCES

1. That defendant first occupied the premises in August, 1941, when same was still owned by Mr. Salgado paying a monthly rental of P24, and continued to occupy the same through the years that followed after said property was acquired by plaintiff in 1942 paying a monthly rental of P30 since February, 1945, until the present time;chanrobles virtual law library

2. That the premises, consisting merely on the ground floor of house No. 1333 Rizal Avenue, constitute the humble combination of living quarters of defendant's family and small cobbler's shop of defendant, where he makes a living repairing old shoes;chanrobles virtual law library

3. That plaintiff does not need said premises either for dwelling or for business purposes, since he owns a big house on Calle Ylaya where all the members of his family are comfortably accommodated, and a big shoe store on the street where he operates a shoe factory from which he made a fortune in the manufacture of shoes during the Japanese regime;chanrobles virtual law library

4. That the real reason why plaintiff has elected to eject defendant from said premises is because, in an insatiable desire to get rich quickly, he has raised the rental thereof from P30, heretofore collected by him, to P200 monthly, which defendant has refused to pay, not only because he cannot afford to pay it, but also because the increase is decidedly unreasonable and out of proportion to the size and importance of the premises concerned:chanrobles virtual law library

5. That to drive away defendant from said premises, where he has regularly and conscientiously been paying the monthly rental of P30, which carries with it an increase of 25 per cent over the monthly rental of same premises before the war, and which he now deposits with the clerk's office of this court, because plaintiff finds it too cheap and scorns it, would be tantamount to compelling him and his family to sleep on the street gutter and starving them to death, since the house problem now in the City is so acute that defendant has searched all over Manila and failed to find a home for his family;chanrobles virtual law library

6. That plaintiff, who has not suffered any damage as a result of this most bloody, cruel and ruthless war, should be willing to make a little sacrifice during this most bitter period of our history and make life more bearable to those of us who are less fortunate than he is;chanrobles virtual law library

7. That as soon as conditions permit, defendant will quit the premises in question to engage in more gainful pursuits in other places.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Wherefore, defendant respectfully prays that:chanrobles virtual law library

1. Complaint be dismissed with costs against plaintiff;chanrobles virtual law library

2. Relief sought therein be denied;chanrobles virtual law library

3. Defendant be allowed to remain as tenant of premises in question and to continue paying the regular rental of P30 monthly, with such further increase as the wisdom of this honorable Court will justly permit.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

4. Defendant be accorded such other reliefs as justice and equity may warrant.

Planteadas las alegaciones de esta manera, los abogados del demandante presentaron una mocion pidiendo que se dictase inmediatamente sentencia sobre la base solamente de las alegaciones ( judgment on the pleadings), a tenor de la seccion 10, regla 35, Reglamento de los Tribunales, por el fundamento de que la contestacion no suscitaba ningun "issue" o materia controversial contra el demandante, resultando, por tanto, innecesaria la articulacion de pruebas. En apoyo de esta mocion los abogados del demandante arguyen que el demandado no habia interpuesto ante el juzgado municipal las defensas que ahora plantea en su contestacion; que, por tanto, no se le puede permitir que las interponga por primera vez en apelacion, pues la jurisdiccion apelada tiene que limitarse a los "issues" o puntos suscitados ante el tribunal a quo; asi que, descartada la contestacion con sus defensas, no queda ninguna defensa contra la demanda, resultando, por tanto, imperativa la aplicabilidad de la regla procesal sobre "judgment on the pleadings."chanrobles virtual law library

El abogado del demandado se opuso a la mocion de sentencia sumarisima, aduciendo lo siguente: (1) que el demandado no estuvo asistido por ningun abogado ante el juzgado municipal; (2) que el juez municipal le pregunto que defensa tenia y contesto que estaba dispuesto a seguir pagando los P30 mensuales, pero al demandante le exegia un alquiler mensual de P200 - un aumento a todas luces irrazonable, y, ademas, estaba fuera de su alcance; (3) que ocupaba la accesoria en uestion como vivienda y como local para su oficio de remendon de zapatos viejos y usados; (4) que el demandado expuso estas defensas verbalmente ante el juez municipal, pero este las desatendio diciendo que eran ineficaces; (5) que el demandado se ofrecia a probar el hecho de que habia interpuesto tales defensas verbarlmente ante el juzgado municipal.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia ad quem, sin requerir ninguna prueba sobre si el demandado habia interpuesto realmente ante el juzgado municipal las defensas orales de que se trata, dicto la sentencia o "judgement on the pleadings" que es ahora objeto de apelacion, condenando al demandado a desalojar la accesoria, a pagar los alquileres a razon de P30 mensuales desde 1.� de Junio, 1945, mas las costas del juicio. Desde entonces el demandado ha estado depositando judicialmente los alquileres devengados.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Es evidente que la sentencia o "judgment on the pleadings" objeto de apelacion, se ha dictado erroneamente. No es verdad que con las alegaciones planteadas no se ha trabado pleito o "issue" juridico entre las partes. El demandado, en su contestacion, niega el parrafo 3 de la demanda, esto es, la alegacion de que aquel no pago alquileres desde el 1.� de Junio, 1945. Aqui hay, por tanto, un "issue"; el actor alegao que el demandado no le pago los alquileres desde tal fecha y por eso le demanda; pero el demandado niega tal alegacion, diciendo que ofrecio pagar el alquiler de dicho mes, o sea la cantidad de P30, pero el demandante lo rechazo; asi que, segun el demandado, no existe derecho de accion contra el. Que mejor "issue" que este para hacer absolutamente necesaria, indispensable la articulacion de pruebas por ambas partes a fin de sustanciar sus respectivas alegaciones?chanrobles virtual law library

Es verdad que en el parrafo 4 de la demanda se alega que el actor resolvio dar por terminado el arrendamiento, y efectivamente el 12 de Junio de 1945 hizo un formal requerimiento al demandado para que desalojase la finca no mas tarde del 30 de dicho mes; pero no es menos cierto que sobre este punto la negativa del demandado suscita un "issue" completo, toda vez que los derechos del arrendador bajo el Codigo Civil en un arrendamiento "de mes en mes" estan profundamente modificados por la Ley No. 689 del Commonwealth, tal como ha sido reformada por la Ley No. 66 de la Republica. Bajo estas leyes el derecho de dar por terminado el arrendamiento dista mucho de ser absoluto: solamente se puede desahuciar al arrendatario (a) cuando deliberadamente haya dejado de pagar los alquileres devengados; (b) cuando el arrendatario haya dado la finca en subarrendamiento sin el consentimiento del dueño o arrendador; (c) o cuando el arrendador necesite la finca para si. (Santos contra Alvarez, ¹ 44 Gac. Of., 4259). Ninguno de estos requisitos se alega en la demanda que nos ocupa.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Aunque no consta en la demanda, acaso se diga que la finca es comercial y, por tanto, exenta de la ley que reglamenta los alquileres residenciales. Pero esto requiere prueba porque la negativa del demandado suscita un "issue" sobre el particular; es decir, el demandado tiene derecho a probar que la finca no es comercial; por ejemplo, que usa la accesoria como vivienda al par que local para su oficio de zapatero remendon, lo cual hace que la finca entre en el encasillado de las residencias.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Por lo expuesto, se revoca la sentencia apelada y se ordena la devolucion del expediente al juzgado de origen para ulteriores procedimientos. Con las costas a cargo del apelado. Asi se ordena.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

Paras, Feria, Pablo, Perfecto, Bengzon and Tuason, MM., estan conformes.

Separate Opinions chanrobles virtual law library

PADILLA, J., concurring:chanrobles virtual law library

I concur in the result. I cannot agree to the insinuation that Commonwealth Act No. 689 and Republic Act No. 66 are applicable to the case at bar, the cause of action of which arose sometime in June, 1945, long before both Acts were enacted. The reasons for my view on the point are set forth in my opinion rendered in G.R. No. L-597 Kalaw Ledesma vs. Pictain, ¹ promulgated 29 August 1947. The decision states: "Ninguno de estos requisitos (referring to causes by which a lessee may be sued for detainer under the provisions of C.A. No. 689 and R.A. No. 66) se alega en la demanda que nos ocupa." How could the plaintiff have pleaded such causes of action when at the time the detainer action was brought C.A. No. 689 and R.A. No. 66 were not yet in existence?

¹ 78 Phil., 503.

PADILLA, J., CONCURRING:

¹ 79 Phil., 95.