Philippine Supreme Court Jurisprudence


Philippine Supreme Court Jurisprudence > Year 1952 > August 1952 Decisions > G.R. No. L-4321 August 27, 1952 - JULIANA R. DE SANTOS, ET AL. v. EL SECRETARIO DE AGRICULTURA Y RECURSOS NATURALES

091 Phil 832:




PHILIPPINE SUPREME COURT DECISIONS

EN BANC

[G.R. No. L-4321. August 27, 1952.]

JULIANA R. DE SANTOS Y OTRO, demandantes-apelados, contra EL SECRETARIO DE AGRICULTURA Y RECURSOS NATURALES Y EL DIRECTOR DE TERRENOS, demandados-apelantes.

El Procurador General Sr. Pompeyo Diaz y el Procurador Sr. Ramon L. Avanceña en representacion de los apelantes.

Sres. Ramon Diokno, Jose W. Diokno y Celestino L. de Dios en representacion de los apelados

SYLLABUS


1. TERRENO URBANO; VENTA DE TERRENO BAJO LA LEY DEL COMMONWEALTH NO. 141, REQUERIMIENTO DE HACER MEJORAS; QUE MEJORAS DEBE HACERSE. — Una estipulacion en un contrato de venta de terreno bajo la Ley del Commonwealth No. 141, de que el comprador construiria, dentro de seis meses, mejoras en el terreno completandola a los 18 meses desde la fecha del contrato, pero que no especifica que mejora se habia de hacer, debe interpretarse de acuerdo con el articulo 65(a) de dicha Ley del Commonwealth, que dispone que "el compredor debera hacer mejoras de caracter permanente apropiadas al fin por el que se compra el terreno." Estando situado el terreno en una calle de la ciudad de Manila, hay que suponer que el Gobierno lo vendio para que el comprador edficase sobre el un edificio de la misma naturaleza que los que estan en el lugar.

2. ID.; ID.; ID.; PLAZO PARA LA TERMINACION DE LA MEJORA; CONDICION IMPOSIBLE. — Con vista, sin embargo, de las circunstancias durante la ocupacion japonesa, no se podia exigir de la compradora el cumplimiento de la condicion dentro del plazo fijado porque era fisicamente imposible. La imposibilidad extinque la condicion obligatoria. (Cod. Civ. Esp., Art. 1184.)

3. ID.; ID.; ID.; CONTRATOS PERFECCIONADOS; EL DERECHO DE COMPELER LA ESCRITURACION. — Cuando en un contrato de compraventa las partes Ilegan a un acuerdo definitivo sobre la cosa y el precio, se perfecciona el contrato; y cuando se entrega la cosa y el precio, queda consumada la venta. Si solo faltaba la escrituracion, tiene la compradora derecho a exigir del vendedor el otorgamiento de la escritura correspondiente (Art. 1279, Cod. Civ. Esp.) La cesion del lote en arrendamiento que hizo la compradora despues de perfeccionado el contrato de venta, no constituye infraccion de las condiciones del contrato, porque es simplement ejercicio de su derecho de gozar y disponer.


D E C I S I O N


PABLO, M. :


Tratase de una solicitud de inhibicion y mandamus presentada por Juliana R. de Santos y su esposo pidiendo que se ordenase al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales y al Director de Terrenos a que desistan de poner en vigor sus ordenes de 21 de junio, de 20 de septiembre y de 9 de noviembre de 1948 y a que otorguen a favor de ella la escritura de venta del sublote 2-B, Psd-17273 de la ciudad de Manila.

En 1940 el Gobierno del Commonwealth, por la cantidad de P10,230, adquirio por compra un lote de Antonio Gutierrez del Campo, como apoderado de Ramon Fernandez, para el ensanche de la calle Arlegui, de la ciudad de Manila, y en 5 de agosto de 1940, se expidio a favor del comprador el Certificado de Transferencia de Titulo No. 59582. Segregada la parte necesaria para el ensanche de la calle Arlegui, se quedo el sublote 2-B, Psd-17273, esquina de las calles Arlegui y Barbosa. Puesto en pública subasta de acuerdo con la Ley No. 3038, Juliana R. de Santos fue la que ofrecio el mejor precio, P125 por metro cuadrado, o un total de P15,112.50 por todo el lote, que mide 11 por 11 metros. El Director de Terrenos adjudico a ella dicho lote en 3 de septiembre de 1941 por medio de la "order-award" que contiene, entre otras cosas, lo siguiente:jgc:chanrobles.com.ph

"The deposit of Juliana R. de Santos in the amount of P1,511.25 should be credited as part payment of the purchase price of the land and the balance thereof amounting to P13,601.25 shall be paid not more than ten (10) equal annual installments, that is P1,560.13 on the 3rd day of September of every year beginning September 3, 1942, until the full amount is paid; provided, that the said successful bidder, may, at any time, pay in full all the remaining installments before they become due and payable. Any amount due and remaining unpaid shall bear interest at 6 per cent per annum from the date the same is due until paid.

"This award shall further be subject to the provisions of Commonwealth Act No. 141, as amended, and particularly to the following conditions:jgc:chanrobles.com.ph

"1. The successful bidder shall commence the construction of the improvements appropriate for the purpose for which the land is purchased within six months, and shall complete the said construction within 18 months, from the date of award;

"2. The land shall be subject to the easements and servitudes provided for in sections 109-114 of Commonwealth Act No. 141, as amended;

"3. The land shall not be encumbered or conveyed without the previous consent of the Secretary of Agriculture and Commerce; and

"4. The successful bidder, shall not permit, either by contract or otherwise, any person, corporation, association or partnership disqualified to acquire public land to have any interests in, or rights to, the improvements now existing or that may hereafter be introduced on the land applied for.

"Noncompliance with any of the terms and conditions hereof and/ or of the rules and regulations governing the sale of public lands will result in the rescission of the sale and the cancellation of the application, in which event, whatever payments that might havebeen made on account of said application as wall as the improvements introduced on the land will be forfeited to the Government."cralaw virtua1aw library

En 1. ° de agosto de 1944, por requerimiento de la Oficina de Terrenos, Juliana R. de Santos completo el pago estipulado, según recibo expedido, Exhibit F, pag. 79 del expediente.

En 1945 Victorina A. de Gaerlan, como arrendataria, construyo un edificio de P16,000 en el sublote, con un alquiler de P20 al mes desde marzo a agosto de 1945; de P40 desde septiembre a noviembre del mismo año; de P100 desde diciembre de 1945 a enero de 1946; y de P150 desde febrero de 1946 en adelante.

En 17 de mayo de 1947 Juliana R. de Santos pidio al Director de Terrenos que otorgase la correspondiente escritura de venta absoluta.

Por el arrendamiento del sublote a Victoria A. de Gaerlan, el Director de Terrenos requirio a Juliana R. de Santos que manifestase sus razones por que no debe ser cancelada la adjudicacion a ella. A pesar de la recomendacion del Inspector de Terrenos Públicos de que se cancelara la adjudicacion, dicho Director de Terrenos recomendo al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales que a Juliana R. de Santos se la autorizase a comenzar la construccion del edificio dentro de seis meses a contar desde la concesion por las autoridades de la ciudad del permiso correspondiente y que debia terminarlo dentro de 18 meses; y en 17 de marzo de 1948 el Secretario de Agricultura y Recursos Naturales aprobo esta recomendacion.

En 1947 Victorina A. de Gaerlan fue demandada por los demandantes de desahucio y pago de alquileres; condenada por el Juzgado Municipal, apelo ante el Juzgado de Primera Instancia de Manila, en el cual termino el asunto mediante un convenio aprobado por el Hon. Juez Montesa. Parte del convenio es co mo sigue:jgc:chanrobles.com.ph

". . . por la presente ceden y transfieren a los esposos Santos el edificio que han levantado en el solar en cuestion en los citados asuntos, y devuelven en el acto la posession de dicho solar, y, en su consecuencia, renuncian en favor de los citados demandantes esposos Santos todos y cualesquier derechos hayan podido tener sobre el referido solar en el incidente administrativo habido ante el Secretario de Agricultura."cralaw virtua1aw library

En 15 de mayo de 1948 Victorina A. de Gaerlan presento una peticion al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales para que la adjudicacion en 3 de septiembre de 1941 a favor de Juliana R. de Santos fuese cancelada y que se la pusiera a ella (Victorina A. de Gaerlan) en posesion del sublote. Resolviendo esta peticion, el Secretario de Agricultura y Recursos Naturales, en 21 de junio de 1948, ordeno la cancelacion de la adjudicacion a Juliana R. de Santos y la confiscacion de los pagos, y permitio que Victorina A. de Gaerlan presentara solicitud de compra, ordenando al mismo tiempo al Director de Terrenos que diese los pasos necesarios para la venta del sublote en pública subasta.

Juliana R. de Santos y su esposo pidieron al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales la reconsideracion de su citada orden; pero dicho Secretario denego la peticion diciendo: "The main reason why her sales application was cancelled pursuant to section 91 of the Public Land Law was because she violated the provision of section 90, paragraph (e), of the said law by allowing Mrs. Gaerlan to occupy the premises and construct a house thereon, contrary to the conditions imposed upon her (Mrs. Santos) as an applicant that the land applied for was for her exclusive benefit and not directly or indirectly for the benefit of any other person, partnership, association, or corporation." (Exhibit BB, pp. 4-5.) .

Agotados sus recursos por la via administrativa, Juliana R. de Santos y su esposo acudieron al Juzgado de Primera Instancia de Manila presentando la solicitud que inicio la presente causa.

Despues de considerar el convenio de hechos sometido por las partes, el Hon. Juez Montesa dicto decision declarando nula la orden que cancela la adjudicacion del lote, y tambien nulas las ordenes subsiguientes, y ordenando al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales que otorgase la escritura de venta de dicho sublote a favor de los demandantes, sin costas. Contra esta decision apelan el Secretario de Agricultura y el Director de Terrenos.

Los apelantes contienden que los demandantes no habian cumplido la primera condicion de la adjudicacion; esto es, que dentro de seis meses no construyeron la mejora en el sublote completandola a los 18 meses desde la fecha de la adjudicacion.

El contrato no especifica que mejora se habia de hacer; por este motivo, los demandantes reclaman que no estaban obligados a hacer ninguna. El sublote esta situado en una calle de la ciudad. Hay que suponer que el Gobierno lo vendio para que el comprador edificase sobre el un edificio de la misma naturaleza que los que estan en el lugar. El ensanche de la calle Arlegui y la construccion de edificios a lo largo de ella eran partes esenciales del trabajo de urbanizacion. El articulo 65 (a) de la Ley del Commonwealth No. 141 dice: "El comprador debera hacer mejoras de caracter permanente apropiadas al fin por el que se compra al terreno, debiendo comenzar el trabajo de las mismas dentro de los seis meses etc. . . .."

No es un secreto para nadie que desde el 8 de diciembre de 1941 la ciudad de Manila y otros lugares importantes de Filipinas habian sido bombardeados por las fuerzas aèreas japonesas; en 2 de enero de 1942 las fuerzas invasoras habian tomado posesion de la ciudad de Manila e inmediatamente se incautaron de todo cuanto encontraron a su paso, como los materiales de construccion, articulos alimenticios y coches; sellaron bancos, establecimientos comerciales y bodegas; hasta los oficiales de infima categoria y los ex-vendedores de mongo con hielo se habian tomado la libertad de ocupar, en nombre del Emperador, casas de simples ciudadanos para su residencia. Bajo aquellas circunstancias, ¿como podian los demandantes construir un edificio sobre el sublote, si todos los materiales estaban ya confiscados? Todos los edificios sellados y propiedades confiscadas eran, según las huestes invasoras, del Emperador; eran intangibles. Estaba penada con la muerte toda contravencion a las ordenes de confiscacion. No se podia exigir de ellos el cumplimiento de la condicion dentro del plazo fijado porque era fisicamente imposible. La imposibilidad extingue la condicion obligatoria. (Articulo 1184, Cod, Civ. Esp.) .

Se contiende que la cesion del sublote en arrendamiento hecha a Victorina A. de Gaerlan por los demandantes es suficiente motivo para la cancelacion de la adjudicacion a estos. Carece de base esta contencion.

Las fases sucesivas en el desenvolvimiento del contrato son: la generacion, la perfeccion y la consumacion. Las negociaciones de una y otra parte constituyen la generacion. Cuando Ilegan a un acuerdo sobre los elementos indispensables que la esencia del contrato exige, el contrato se perfecciona. Con la perfeccion del contrato comienza el vinculo obligatorio. La consumacion significa su extincion, su terminacion, debido al cumplimiento de las obligaciones que el contrato engendro. Termina el contrato con la consumacion, porque las partes han cumplido ya con la obligacion que a cada una incumbe.

Cuando en un contrato de compra-venta las partes llegan a un acuerdo definitivo sobre la cosa y el precio, se perfecciona el contrato; y cuando se entrega la cosa y el precio, queda consumada la venta.

En el caso presente, en 1. ° de agosto de 1944, los demandantes habian pagado ya todo el precio convenido, y ya tenian en su posesion el sublote comprado: el contrato de venta estaba completamente consumada. Desde entonces los demandantes ya eran dueños del sublote. Solo faltaba la escrituracion de la venta, que se habia hecho exigible. Si, según el articulo 1450 del Codigo Civil, "La venta se perfeccionara entre comprador y vendedor, y sera obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado", en la venta consumada con mas razon tienen los compradores derecho a exigir del vendedor el otorgamiento de la escritura correspondiente, porque "Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podran compelerse reciprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demas requisitos necesarios para su validez." (Articulo 1279, Cod. Civ. Esp.) .

Cuando en 1945 los demandantes cedieron el sublote en arrendamiento a Victorina A. de Gaerlan, ejercieron un derecho — de gozar y disponer — que corresponde a todo propietario. (Art. 348, Cod. Civ. Esp.); nadie podia impedirselo porque ya tenian dominio absoluto sobre el mismo. La cesion en arrendamiento a Gaerlan, que es filipina, no constituye infraccion de las condiciones de la orden de adjudicacion.

Se confirma la decision apelada.

Paras, Pres., Bengzon, Padilla, Tuason, Montemayor y Bautista Angelo, MM., estan conformes.

Separate Opinions


LABRADOR, J., concurring:chanrob1es virtual 1aw library

I concur. The appellant’s contention is that the appellee violated the provisions of sections 90 and 91 of the Public Land Act (Commonwealth Act No. 141), because the purchase was not for the exclusive benefit of the buyer. The evident purpose and intent of section 90 in requiring that the purchaser buy land for his exclusive benefit, and not for the benefit of others, is to prevent the acquisition of lands through dummies. That the purchase was made by appellee for herself, not for her lessee, is evident from the fact that the latter paid a consideration for the lease, the lessee was actually ejected by her, and she has already acquired ownership of the building constructed by the lessee thereon. There has, therefore, been no violation of the above-mentioned provisions of the Public Land Act.




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